集体建设用地流转

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1、“集体建设用地流转”专题集体建设用地的前世今生流转背后的原因法律政策关于流转的争论与变革Content农村集体土地农用地集体建设用地宅基地乡镇企业用地公共设施和公益事业用地：是指乡(镇)村各级农民集体经济组织依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地的使用权，或者是乡镇企业及农民个人将自己依法获取的农村集体建设用地使用权，通过租赁、土地使用权作价入股等方式，有偿让与或转让给单位和个人使用的行为。集体建设用地的概念01集体建设用地的由来02宅基地乡镇企业用地农村公共设施和公益事业用地集体建设用地利用的现状03（1）“大”，即土地占用数量过大主要是乡镇企业、农民个人建房

2、占用土地面积过大，造成了土地的大量浪费。乡镇企业盲目铺摊子，圈而不建。农民住宅大院子，一户多宅、空宅闲置的现象较严重。如山东省文登市2006年的统计，从1996年到2006年，一户多宅户数从6442户增加到9242户；全市“空心村”率达9.7%;宅基地超占面积累计758.4亩。集体建设用地数量不断扩张据国土资源部统计，目前我国农村存量集体建设用地有2.7亿亩，相当于5倍的城市建设用地。据统计，2005年全国农村居民点规模达到2.49亿亩，占建设用地总规模一半以上，远远超出城镇用规模。珠三角农村集体建设用地占全部建设用地总量的50%以上。佛山市南海区接近50%,东莞市在40%以上

3、,而深圳宝安区,比例高达80%。国土资源部规划司数据显示，1996—2007年，不包括常年在外务工的农民，我国农村人口减少约1.2亿人，而农村建设用地不减反增，增加近130万亩，人均建设用地增加了34平方米。以浙江为例，1996年，浙江城市化水平32.8%，农村居民点面积35.7万公顷，人均用地122平方米；至2000年浙江城市化水平上升到49%，农村居民点面积上升到36.1万公顷，人均用地达到147平方米；2006年浙江城市化水平上升到56%，农村居民点面积进一步上升到36.9万公顷，人均用地高达165平方米。（2）“散”，即布局零乱分散这主要表现在农民个人建房无统一的规划，

4、乡镇村企业用地无统一规划，布局分散。根据浙江省平湖市的调查，全市自然村落达2340个，平均每个自然村居住人数不足150人。其中自然村30户以下占49%，31至50户的占32%，50至100户的占15%，101户及以上的占4%。目前村企业用地也没有经过规划，散落在村庄周围，也不能形成集聚效益。（3）“低”，即土地利用效率低有些乡镇企业规模过大，还有的乡镇企业不经过充分论证就盲目上马，造成了厂房闲置和土地的荒芜，也不能形成集聚效益。（4）“多”，即违法用地多主要是农村中一些干部、群众的土地法制意识比较淡薄，干部越权批地，群众少批多用，抢占现象严重。案例：河南省郑州市“五洲市场”违法

5、建设案例集体建设用地流转的现状04（1）集体建设用地流转现象普遍存在根据国土资源部的调查，截止2001年6月底，深圳市宝安区已建成的工业用地中有85.5%是集体建设用地。东莞市石褐镇的10平方公里建成区中，集体建设用地占2/3。苏州市已有一半以上的集体建设用地进人市场流转，涉及土地面积超过10万亩(国土资源部土地利用司调研组,2002)。2006年，广东省集体建设用地流转宗数约2100宗，面积达23250亩。从2003年1月1日至2008年8月31日，顺德区共办理流转1242宗，流转面积7939亩。2007年～2008年，常德市已出租村办学校、村委办公楼及破产乡(村)办企业用地

6、9500多亩。（2）流转形式多种多样目前，集体建设用地使用权流转形式涵盖了出让、一次性转让、出租、联营等多种形式，以出租为主，其次是出让和一次性转让。例如，在北京市集体产业用地总量中，出租形式占到流转总量的90%以上。河南省新野县2007年流转面积约有4650亩，其中租赁大约3000亩和转让约1650亩。（3）流转后主要作为生产经营性用地集体建设用地流转后的用途主要为工业用地和商业服务业用地，在调研中我们也发现集体建设用地流转后用于房地产开发的案例。另外，流转后的用途在地域之间稍有差异，在经济发达地区主要用于乡镇企业用地和工业用地，经济欠发达地区更多的是用于住宅用地。（4）流转

7、收入已成为集体和农民的重要收入来源北京市昌平区北七家镇郑各庄村，1998年在落实30年承包政策的同时推行股份制，农民把土地承包经营权以入股的方式交回集体，集体又将土地委托给村办企业宏福集团经营，成立了宏富创业园。园区规模1600亩，已吸引了24家企业入园，全部采取出租的形式，每年每亩5000-10000元租金。截至2005年底，村经济总收入实现7.6亿元，人均纯收入1.78万元。同时，北七家镇充分发挥土地流转的优势，大力发展教育、商业及休闲等配套产业，办学校，兴办了集餐饮、住宿、洗浴、娱乐为