转型？转型！——2012年蓝筹地产企业综评

《转型？转型！——2012年蓝筹地产企业综评》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、转型？转型！——2012年蓝筹地产企业综评感谢投稿2011年，调控进入深水区，需求处于观望期，企业的面前都摆上了一个大大的问号：房地产行业未来究竟走向何方？企业究竟如何应对才能生存下去，才有发展空间？尽管这一轮的房地产调控是明显的行政导向，使用了限购、限贷等非常严厉、难以常态化的行政手段，但严峻的生存环境也促使了行业的理性思考，极少有人期待这一次会像09年一样，从哀鸿遍野突然转向一片繁荣，更多的是形成了共识：地产行业正处在从黄金时代向白银时代转型的历史节点，土地红利正在加速衰减，单纯依赖土地增值的粗放式开发模式

2、难以为继，企业的发展，必须依托于内生式的价值创造和成长，促成行业的升级。作为行业领先企业的蓝筹地产企业，应当说在2011年，转型的思考与尝试是积极的、有效的。在这艰难的宏大进程中，综合与平衡是转型关键词。综合：土地红利加速衰减，坐等土地增值已经是守株待兔的做法，深入挖掘土地价值，可以依赖住宅产品价值提升，但这种方法受限购政策影响难以发挥效果，还可以依赖多种产业的联动整合，商业地产、旅游地产、产业地产地产与其他行业的联姻如火如荼，不亦乐乎。当然，房地产开发与其他行业的结合，要求更高的操作水平，更强的实力，更宽广的

3、视野和格局，风险也比较大，但对于强力拉动区域价值提升，开拓行业发展空间，作用毋庸置疑。平衡：转型需要把握平衡，企业有远期目标与近期利益的平衡，既要平稳发展铸就百年基业，也要保证当前现金流和利润。商业地产有租与售的平衡，既要保证整体持续优质经营做活商业，也要实现自我滚动开发。周转有快与慢的平衡，既要依赖快速周转提高净资产收益率，也要保证一定的毛利率。售价有低与高的平衡，既要能够在严峻市场环境下消化库存，也要保证利润。掌握平衡需要的不仅是高超的技巧，更是发展的智慧，亦是形成提升综合竞争力的关键。转型不可怕，因为成熟

4、、专业、有实力、有智慧的企业，终究会适应行业发展趋势，在新的市场环境中保持优势地位，依旧向着阳光奔跑。一、蓝筹地产企业经营业绩总体分析1.规模：企业强者恒强，行业集中度进一步提升，百亿俱乐部又扩容2012年蓝筹地产企业总资产的增长率为29.85%，低于2011年总资产的增长率42.21%，平均主营业务收入的增长率为22.10%，低于2011年的增长率44.57%，在严峻的房地产调控政策打压下，蓝筹地产企业的增长率收到了比较大的影响。这其中，融创以总资产113.42%的增长率，恒大以总资产71.39%的增长率，华

5、夏幸福基业以总资产73.15%的增长率，交出了抢眼的业绩。从规模性相比，总资产规模超过千亿的有9家，超过五百亿的有16家，万科以2962亿元的总资产规模高居榜首，保利地产以1950亿元的总资产规模位列第二，恒大地产总资产规模增长迅速，以1790亿元的资产规模位居第三。营业收入超过百亿的达到14家。图1：蓝筹地产企业平均总资产与营业收入对比图（单位：亿元）图2：蓝筹地产企业平均销售额及市场占有率图2012年蓝筹地产企业显示出强者恒强的霸气，市场占有率进一步提高，相比全国市场而言，无论是资产规模还是市场占有率，蓝筹

6、地产企业的优势地位都更加突出，2011年全国商品房销售额5.9万亿元，同比提高12.65%，而入选的25家蓝筹地产企业销售额为0.98万亿元，同比提高23.6%，市场占有率由2010年的15.18%提升到2011年的16.65%，市场集中度呈现出加速增长态势。销售额超过百亿的蓝筹地产企业高达17家。2.效率：去库存压力大，周转速度放缓蓝筹地产企业2011年的企业运转效率有所下降，2011年蓝筹地产企业总资产周转率为0.35，而2010年的总资产周转率均值为0.38，周转速度放缓。2011年，只有华润置地、龙湖地

7、产、碧桂园、富力地产四家企业的总资产周转率有所提高。相比而言，恒大地产以0.44、融创中国0.43、碧桂园0.37的高总资产周转率成为行业的佼佼者。第3页第4页下一页最末页感谢投稿蓝筹地产企业周转速度放缓的主要原因是2011年的市场形势较差，产品销售速度慢，成交量大幅下滑，销售速度比较慢，在这种环境下，能够保持高周转的企业相比优势更为明显，取得了逆势增长的良好成绩，如恒大、融创等企业，而强调利润率的高端房产开发商，如星河湾等，在当前市场上业绩不容乐观。图3：蓝筹地产企业平均总资产周转率和净资产周转率图2011年

8、，蓝筹地产企业存货的绝对值上升较大，库存压力较大。平均每家企业有634亿元的存货，去库存，仍将是未来一段时间内蓝筹地产企业的一项主要任务。图4：蓝筹地产企业存货均值及存货周转率图3.盈利：克服压力，保持平稳的盈利能力蓝筹地产企业在2011年的盈利情况保持平稳，营业收入与净利润平稳上升，但总资产收益率和净资产收益率较2010年均小幅下滑，利润率基本保持平稳。2011年，蓝筹地产企业平均净