上海酒店式公寓定位报告(120p)

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1、三湘/上海三湘四季花城酒店式公寓前期定位报告这是一场开发商、政府与市场之间的博弈！项目核心问题研判项目核心目标本案作为新城北面门户及客运中心的核心，希望以地标性的酒店类物业的建立提升区域形象项目目标解析1本案需要在政府愿景、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！政府愿景作为三湘四季花城大型居住社区的收官之作，力争做好临门一脚，实现项目价值最大化开发商利益新城区域住宅开发早期发展迅速，但办公氛围匮乏，传统酒店式公寓面临诸多挑战和风险市场现状如何克服目前市场现状，在满足政府要求的情况下实现本项目的利益最大化？项目面临问题解析2本案在操作

2、中需要翻越三座大山：区域突破、超越竞争、产品塑造区域突破超越竞争产品塑造松江新城早期”空城效应“所带来后遗症如何医治？如何解决轨道交通沿线对本案产生的客户截流现象？片区核心商业烂尾，新城核心地位不在，项目核心竞争力如何体现？片区内部未来酒店式公寓林立，本案如何在乱军丛中寻求突破？传统酒店式公寓不适合本案的情况下，寻找开发新模式？塑造何种类酒店产品使得政府满意，客户认同？项目问题解决方向3我们从3大方面对本项目进行了深度剖析：酒店式公寓市场分析（包括对区域酒店式公寓及同级别区域新兴酒店式公寓的分析）区域住宅市场分析（包括对区域住宅物

3、业整体市场、客户需求特征、区域重点项目的分析）项目剖析项目剖析项目地块分析（包括对地块区域、地块自身的分析）前期工作回顾4为此，我们主要完成了以下的调研及访谈工作：1.我们深度访谈了以下部分楼盘及机构三湘四季花城住宅销售负责经理及现场售楼员松江规划局负责新城规划审批人员松江地区楼盘，包括文翔名苑、贝尚湾园、上海青年城等楼盘策划及销售人员……新城重点商业及酒店式公寓，包括开元地中海及新城站商业策划及销售人员2.我们调研了以下楼盘：9号线沿线酒店式公寓，包括上海风景、佘山假日半岛……松江地区重点在售楼盘，包括御上海、保利西子湾、绿地诺

4、丁山、德邑小城、乐莫苑、奥林匹克花园……3.我们回顾了以往调研内容，并同我司负责松江市场研究专员进行了交流项目研究大纲5项目所在区域概述项目所在片区位置分析项目土地指标项目所在片区现状项目前期物业分析项目片区发展趋势预测项目地块特点总结项目地块分析1我们将按照如下内容框架进行研究：区域住宅市场分析2区域整体住宅市场分析松江新城住宅市场发展脉络松江新城总体供求趋势分析各房型供求趋势变化各房型市场份额变化趋势各房型面积段配比目前在售公寓项目分析在售小户型公寓分析在售住宅市场分布区域市场环境分析总结早期松江新城客户分析目前松江新城客户分

5、析松江新城东片区客户分析松江新城客户演变分析未来松江新城客户发展趋势分析松江新城客户分析总结传统酒店式公寓特征研究九号线沿线酒店式公寓物业分析上海风景分析上海青年城分析贝尚湾分析佘山假日半岛新兴酒店式公寓特征总结酒店式公寓市场研究3片区在售项目重点分析项目定位背景诠释项目定位策略解读项目定位策略之项目物业方向项目定位策略之项目客户方向项目定位策略之项目产品策略项目整体定位项目价格定位项目客户定位分析项目市场定位4项目外立面建议项目内部布局建议项目户型建议项目内部设施建议项目景观营造建议项目内部装修建议项目产品建议保利西子湾御上海5

6、区域住宅客户分析轨道沿线新兴酒店式公寓研究开元地中海酒店式公寓分析保利西子湾酒店式公寓分析御上海酒店式公寓分析区域酒店式公寓分析总结区域酒店式公寓分析项目地块分析项目所在区域概述项目所在片区位置分析项目土地指标项目所在片区现状项目前期物业分析项目片区发展趋势预测项目地块特点总结项目所在区域概述/总体规划1注：图中星型标注为本项目所在位置本案处于松江新城示范区的东北部，新城未来规划将成为松江政治中心、本市大学园区及高档住区市中心城区松江新城位于上海西南，距市中心30公里，徐家汇25公里，规划占地36平方公里，其中沪杭高速以北22.4

7、平方公里为新建的新城示范区；新城可细分为新城西区、新城东区及老城区三个次级板块，本案处于新城东区，该区域依托9号线引入、大学城的开发及政府机关的导入，目前发展迅速；西城区以大区域住宅开发为主，目前人气氛围不足；老城区不属于示范区，已基本开发完毕。新城示范区整体规划人口60万，南部为松江行政中心及英伦风貌高档住宅区，北部为松江大学城及轨道交通枢纽站，该大学城为我国首个多所大学聚集的高校园区，共计7所大学入驻，目前已有10万师生在此求学工作。地理位置新城规划内部分区信息来源：松江区政府网站新城西区新城东区老城区项目所在区域概述/产业支

8、撑1松江新城东西两翼集中分布了松江的核心产业，目前东面的工业园区发展成熟，企业能级较高，一定程度上为本案发展提供了产业客源支撑。新城区东面为总规划占地49平方公里的松江工业区和出口加工园区，发展较为成熟，有60多家跨国企业入驻，其中40余家为世界5