王荣洲：二手房买卖合同补充条款律师详解

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1、二手房买卖合同补充条款律师详解王荣洲律师在上海进行二手房交易，必须签订由市房管局制定并由市工商局监制的用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》。这个示范合同由三个部分组成：第一部分由两个特别告知组成；第二部分为合同正文，共14个条款；第三部分由两个补充条款和六个附件组成。合同正文是不能修改的，据实填写即可，补充条款和大部分附件都是由买卖双方自由约定的。整个示范合同中需要买卖双方特别注意的就是合同正文第九条、第十条违约责任条款，以及“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”。补充条款（一）涉及到双方对于合同正文约定事项的修订以及其他双方需要特别约定的事项。补充条款（一）中的内容都是二手房买卖中的

2、风险点，需要买卖双方特别约定，非常重要。二手房买卖中请律师也主要是对“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”进行风险提示，并制定能够控制风险的条款。下文就二手房买卖中补充条款（一）中的常见条款做一个详细的说明，并提供条款范例作为参考。下文中的甲方指出卖人，乙方指买受人。1.权利担保条款范例：“甲方保证其对该房屋享有完全产权，并承诺在签订本合同时该房屋除某某银行抵押贷款外，无任何其他权利受限制的情形，而且无第三人对该房屋主张权利，并保证该房屋在办理过户过程中无任何诉讼、查封等将导致该房屋无法正常交易的情形出现。”第11页共11页【详解】设定该条款的目的：1）为买方的善意取得提供保障。即使卖方

3、是擅自处分共有财产，但买方是善意的，基于不动产的公示、公信原则，权利仅登记于卖方名下，买方有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，从而适用善意取得制度，获得房屋所有权。2）列举卖方的违约情形。具体列出了卖方的违约情形，为买方主张违约责任提供依据。2.证件保管条款范例：“甲方应于本合同签订之日将该房屋的房地产权证原件交由中介公司代为保管直至双方共同至某某区房地产交易中心办理完该房屋的过户手续。在房地产权证被中介公司保管期间，甲方不得对该房地产权证进行挂失补办，否则视为甲方违约。”【详解】房地产权证是卖方证明自己是房屋产权人的合法凭证。实务中中介公司在买卖双方签订《居间协议》的时候就已经收取了卖方的

4、房地产权证，代为保管直到双方办理完过户手续。这样做的目的：1）防止“一房二卖”。你想卖房子，下家首先得看你的房地产权证。你没房地产权证，谁能相信你是房屋所有人。你还不能补办，补办算违约。2）防止“跳单”。中介早早就把卖方的房地产权证收取代为保管，一个很重要的考虑就是防止跳单，买卖双方自行交易或委托其他中介交易，这样中介就无法收取佣金。3.房地产转让价款包含内容条款范例：“本合同第二条约定的房地产转让价款包括维修基金余额（若有）、管理费押金及余额（若有）、电话初装费（若有）、煤气初第11页共11页装费（若有）、有线电视申请费（若有）等费用以及随同该房屋一起转让的附属固定设施、固定设备及室内装饰

5、、装修的价格，就上述费用，甲、乙双方不再另行结算。”【详解】关于房地产转让价款中到底包括哪些事项，一定要约定清楚，否则极容易产生纠纷。本条款中所列的事项一般都是在双方已经过完户，在甲方腾房结算的时候才会提及，如果事先没有约定好，这时候就容易扯皮。甲方要么不愿意给，要么要求乙方加钱。关于附属的固定设施、固定设备一定要列有清单，列得清清楚楚哪些设施、设备是包括在房款里的。就简单的说固定设施、固定设备，一旦产生纠纷不具有可操作性。4.相关税、费承担条款范例：“本合同第二条约定的房地产转让价款是甲方的到手价（净价），是不包括交易过程中涉及到的相关税、费的。房屋转让时涉及到需要由甲方承担的相关税、费均

6、由乙方承担（包括因宏观政策调控引起税费调整的情形）。甲方不承担此次交易的中介费，此次交易的中介费全部由乙方承担。”【详解】二手房交易中，卖方为了省心一般拿的都是到手价，这样就导致交易过程中涉及的本应由卖方承担的税、费（包括中介费）均由买方承担。到手价是针对卖方而言的，是指不包括交易过程中涉及的由卖方承担的各项税、费和中介费，卖方实际拿到的价格。因为到手价并不是一个法律概念，并没有准确的界定，所以一定要在合同条款中界定清楚，使其具有可操作性。第11页共11页关于税、费有两个问题需要注意。1）涉及到税、费政策调整，增加购房成本的问题。买方在购房时一般都事先已经匡算好需要承担的税、费数额，以便确定

7、自己的购房成本，但到完税的时候遇到税、费政策调整了，对新增加的税、费由谁承担的问题，必须要在合同中予以明确。2）买方到底要承担多少税、费？因为房地产交易中心和税务机关办理过户和交税都是以成交价而不是以到手价为计算基数。成交价是以到手价和各项税费的收费标准推算出来的，所以说直接以到手价计算相关税费实际上是算少了。中介公司的业务员水平良莠不齐，也很难算出一个准确的数字来，或者为促成交易的考虑故意算低税费数额。所以