商业地产运营管理方案

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2、AAA市场化运营策略方案-1-前言博通

3、AAA作为广元第一地下商业街，在销售初期，已取得良好业绩。但商业项目成功并非仅仅只依靠销售得以印证，销售—招商—运营均为项目成功关键要素；项目最终是否成功需要靠后期运营得以体现。项目作为地下商业，对于广元市而言，尚属一个完全新兴的事物，客户存在较大的抵抗心理，如何打破商家、消费者的心理斥诟，是本案需要重点解决的问题。如何解决？通过后期运营一步步调整，打动客户。运营分为两大体系，运营与管理。只有通过运营层面的细节调整以及管理层面的规范操作才能一步步保证调整稳步进行。所以，实现项目成功的操作，从运营+管理出发。-2-Part.1项目经营管

4、理目的及难点Part.2项目运营管理思路Part.3项目运营管理策略Part.4运营管理风险及应对策略Part.5项目基础管理措施Part.6运营成本构成与估算目录-3-Part.1项目经营管理目的及难点项目经营管理目的项目经营难点从社会层面出发“五方满意的项目运营目的”I.——租金收益——文化价值Ⅱ.Ⅲ.——投资回报开发商满意政府满意投资者满意代表城市地下的名片体现城市文化的舞台提升城市商业业态水平和功能获得预期投资收益企业形象得到提升后续商业项目开发积累口碑有稳定的投资回报有持续增长的投资收益有竞争力的租赁市场Ⅳ.——经营效果经营商满意降低经营风险良好的经营价值和利润空间，可持

5、续性的整体业态AAA成功的核心理念：收益最大化、满足投资回报、实现经营效果、符合市场需求，同时创造文化Ⅳ.——符合需求消费者满意满足消费、休闲和以及过街体验的需求-4-一、带给各方的运营目的Part.1项目经营管理目的及难点社会共赢目的。-5-a）项目现阶段主要为投资型客户，如何抓住商家进行运营？b）一般客户对地下商业接受度不高，认为品质不强，如何改变观念？c）各商家实力不同造成项目各区间客户认知度不一，如何带动各区间人气？d）现阶段招商业态是否能够成功运营？如果运营失败如何调整？e）联营商家无法提供租金，散户商家实力不强，如遇退场，如何把控？广元∣地下氛围∣初起对于南充客户而言，

6、地下商业是完全陌生的业态，市场接受度未知。项目运营主要难点以稳健经营为目的，在经营中调整，解决这些问题。Part.1项目经营管理目的及难点f）项目如何造活？开街时期人气应较高，但如何保障人气？g）怎样去通过组织活动带动人气？在经营中商家如何调整？-6-Part.2项目运营管理思路本司商业运营管理基础（前提）管理体系及核心运营思路分阶段运营目标及工作内容-7-本案运营管理的关系主体包括联动开发公司、项目业主、项目商家和消费者，以及公共关系所涉及的政府部门、行业协会、社会团体等。本项目的运营管理就是基于项目资源、商家资源和社会资源，进行优化整合，创造利润价值和社会效益的过程。开发公司业

7、主经营管理公司租赁商家自持物业委托经营关系租赁关系返租经营关系、委托经营关系物业管理服务关系销售关系租赁关系自营商家物业管理服务关系物业管理服务关系返租关系、租赁关系被3-5年返租经营关系所取代物业管理服务关系消费者营销关系Part.2项目运营管理思路运营管理思路前提-8-市场研究职能招商职能助商稳商职能运营管理职能四大核心职能项目业主的商铺转让、经营者的转租等；项目开业后的补位招商；商家的储备工作；对入驻商家进行评估工作；项目商家经营情况审核；区域市场、竞争对手的调查分析；商业应对策略的制订；项目对外关系的协调和维护；项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；协助商家寻找、开发、稳

8、定终端客户，引导和培育项目所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣；提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持营业收入稳定提升；项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整经营业态；通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备实力的业主或经营者“嫁接”和导入新的商业理念和模式；本案经营管理的核心职能在于通过市场研究、招商、助商稳商、运营管理职能，顺应市场的变化制定策略、引入优质商家，扶助潜力商家，通过完善的管理机制，为商家营造良好的经营环境，通过营销推广活动，激活市场，经营旺场，实现商家、业主、开发商、管理公司、消费者多方共赢。完善基础物业管理，创造和维持良好的经营

9、消费环境，保持项目良性发展；商家经营行为管理，建立投诉反馈机制，杜绝假货、强买强卖等现象，提倡诚信经营，保障项目的市场形象；通过营销宣传活动，扩大项目影响了和认知度，吸引市场消费。Part.2项目运营管理思路运营管理思路前提本案运营管理四大核心职能。-9-后期：资产保值增值前期：支撑开发中期：招商保障后期：经营旺场前期：支持销售运营管理六大核心目的后期：盈利增收通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为本项目开发提供支持和服务；通过专业运营管理，提振信心，实