住宅产业化项目实施管理策划要点

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1、住宅产业化项目实施管理策划要点姜涛（北京预制建筑工程研究院有限公司北京100070）摘要：随着我国新型城镇化建设的不断发展以及建筑工业化与住宅产业化的要求，各地政府纷纷出台政策，大力推动住宅产业化的实施，并作出了具体的实施规定。建设单位应根据自身发展需求掌握住宅产业化项目实施管理内容及过程，为后续此类项目开发与建设奠定基础。..关键词：建筑工业化；住宅产业化；管理策划1住宅产业化项目实施管理策划的重要性目前，我国各地纷纷出台政策鼓励发展住宅产业化，国家也确定了一批住宅产业化试点及示范城市，主要包括沈阳、济南、上海、深圳、北京、厦门等。鉴于国家对绿色建筑及住宅产业化发展的重视

2、，一批住宅产业化项目被推向市场，首先是以万科为中心的万科工业化住宅，先后在北京、天津、深圳等地试水住宅产业化项目，无论在技术、管理还是在成本控制方面都积累了丰富的经验，同时也为中国的住宅产业化项目实施打下了良好的基础。在这样的环境下，住建部及各地住建委也推出了一批保障性住房项目要求实施产业化，并形成了政策文件，强制实行。因此，一些房地产开发商在承揽保障房项目时被要求实施住宅产业化，这使一些没有实际实施经验的开发商无从下手。所以，作为建设单位在实施住宅产业化项目时应进行实施管理策划，其重要性主要体现在以下几方面：(1)能够使开发商熟悉住宅产业化项目的开发流程及报批程序；(2)

3、能够指导开发商在项目策划、方案设计、施工图设计及深化设计、预制构件生产、预制构件施工安装等各环节正确实施与管理；(3)能够指导开发商进行成本控制，节约成本、节省工期、提高质量。2住宅产业化项目实施管理策划内容住宅产业化项目实施管理策划主要包括以下内容：(1)设计阶段产业化实施管理策划；(2)预制构件生产阶段产业化实施管理策划；(3)施工阶段产业化实施管理策划。3住宅产业化项目实施管理流程住宅产业化项目的项目管理是由建设单位、设计院、专业咨询公司、预制构件生产厂、施工单位相互配合、相互协调的产业链式的管理活动，产业化项目的实施，需要各参与单位、各专业人员将所有问题控制在前期阶

4、段，以便在后续实施过程中能够顺利进行。具体实施流程如图1所示。4项目前期产业化实施管理要点4.1产业化分析与决策建设单位应根据相关政策文件、当地政府规划部门的规划要求，对产业化的实施范围及内容进行分析，并结合成本要求对项目产业化的实施程度进行决策，并选择方案设计单位进行方案设计。4.2确定预制范围建设单位应结合政府文件要求及成本要求，综合考虑采用的预制构件类型及预制率要求，并体现在方案设计中，另外方案设计还应体现户型单元平面拆分方案、典型节点方案、构件方案及生产、安装实施方案等，以供相关部门进行评审。4.3项目招标4.3.1施工图设计招标建设单位应根据项目设计方案及政府要求

5、进行施工图设计招标，施工图设计招标书中应要求投标单位具有相关产业化项目设计经验，并列举相关业绩。4.3.2施工招标建设单位应根据项目施工图设计招标施工单位，招标书中应要求施工单位具有产业化项目施工经验，并列举相关工程业绩。4.3.3预制构件厂招标建设单位应根据深化设计图纸及政府相关政策招标预制构件厂，招标书中应明确预制构件厂的工作范围及与施工单位工作界面的划分，应要求预制构件厂提供初步生产、运输方案，从而选择预制构件生产厂家。5设计阶段产业化实施管理策划要点住宅产业化项目设计阶段与以往设计相比，要充分考虑设计的标准化、系列化、模数化，要高度重视施工图设计与产业化深化设计间的

6、配合，在产业化项目设计过程中必须树立方案设计、施工图设计、产业化深化设计、构件生产与安装以及装修施工整个链条结构，它们是环环相扣、相互配合的关系，任何一个环节出现问题，都会切断整个链条的连续性，从而给项目带来严重的损失，因此产业化项目前期需要建设单位、施工图设计单位及深化设计单位共同参与、相互协调。5.1产业化方案设计产业化住宅设计应符合国家和北京市住宅设计的各类现行标准和规范的要求，并遵循安全、适用、经济、美观的原则。具体要求如下：(l)产业化住宅应做好前期整体规划与方案设计，各专业应结合住宅功能与建筑造型，从建筑整体设计人手，规划好各部位拟采用的工业化构配件和部品，并实

7、现构配件和部品的标准化、定型化和系列化。(2)产业化住宅的建筑设计应执行模数协调原则，符合现行国家标准《建筑模数协调统一标准》(GBJ2-86)和《住宅建筑模数协调标准》(CB/T50100-2001)的规定，做到基本单元、基本间、户内专用功能部位（如厨房、卫生间、楼电梯间等）、构配件与部品等的模数化、标准化和系列化，按照“少规格、多组合”的原则，实现住宅建筑的多样化。5.2产业化项目施工图设计产业化住宅施工图设计应按照建筑设计与装修设计一体化的原则，对户内管线、用水点及电气点位等准确定位，满足装修一次到位要求，保