物业费催费教程(最新)

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1、武汉法眼法律咨询有限公司湖南天润人合律师事务所法眼律师团打造国内首支专业物业法律服务律师团队物业费催费培训实务主讲人万强湖南天润人合律师事务所武汉法眼法律咨询有限公司法眼律师团Tel：132-9662-5499业主拖欠物业费吞噬企业利润，损害企业利益！业主不缴费的理由：（1）业主不能明确分辨相应法律责任的归属。（2）物业公司平时怠于催收。（员工法律培训不足缺乏整套催费措施，员工心理素质偏弱）课程安排物业公司与业主法律关系分析角色与任务催收工作三要素工作状态工作量工作技巧物业公司与业主相关法律关系法律：《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》《物业服务管理条例》、《武

2、汉市物业管理条例》合同：《前期物业服务合同》《物业服务合同》“统一战线，武装斗争，党的建设，是中国共产党在中国革命中战胜敌人的三个法宝，三个主要的法宝。”催收工作三要素工作状态篇电话催缴物业费常见情绪：（1）抵触A、心理解析：对催缴物管费工作排斥、不主动不积极，甚至消极的认为业主就不应该、不可能交物管费。B、表现形式：应付了事，效果不佳。（2）恐惧。A、心理解析：对打电话给业主、特别是催费工作心生胆怯和恐惧。B、表现形式：打电话磨磨蹭蹭、羞羞答答，害怕得罪业主。催收工作要领催收心态追女孩心态：有信心，有耐心，没脾气让对方发泄不良情绪，经得起磨，警察心态：正立场，强

3、气场，显专业情、理、法并用，动之以情，晓之以理，分析法律关系及责任归属，作为物业公司的代表，立场坚定，有礼有节电话催缴物业费注意事项：（1）语音语调适当，让听者舒服，吐字清晰；（2）主动引导业主在我们的思路框架内回答问题、确定时间。不要给其过多的思考和疑问时间，快速结束通话。（3）对缴费通知有异议、对物管费起始日期不认可耐心倾听其诉求，找出其问题的薄弱点，在表示理解对方的疑问或异议 的同时，解释物管费收取期限的标准。未入住能不能少交物管费。例如：未入住物业服务照常进行，物业服务不只是针对个体住户，而是 属于全体业主；未入住的很多照常交费；空置房的物管费国家法律规定

4、，全额收取。（必要的时候可说出国家关于空置房物管费收取标准的法律条文）对业主缴费心理的把握每个星期五是黄金催收期。大部分业主是上班族，平时没有时间前去缴费。周五给予适当提醒，然后跟业主尽量安排周末时间缴费。如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。如果业主一直含糊其辞说”最近”“这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。确定时间后一定要按着时间持续跟进在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，

5、下次一定会准时再联系他的信息工作量篇催费方式和流程电话和短信轮番攻击第一阶段：通知。第二阶段：了解。掌握具体欠费的原因。（第一周）第三阶段：分析。责任的归属。必须要去交。（第二周）第四阶段：强制。告知法律后果。（贴完律师函）第五阶段:告知即将起诉，会有大量的滞纳金（准备诉讼材料期间）第六阶段：通知。案件已起诉。马上交就可撤诉。（立案后）第七阶段：庭前调解。开庭日期已定，和解可撤诉。第八阶段：判决下达后调解。将判决书进行公示。工作技巧篇特别注意不能轻易答应打折不能轻易听信业主的一面之词，相关问题定要进行核实不能轻易承诺帮业主解决物业不能解决的问题每打一个电话，都要得

6、到业主的一个结果坚定立场，不管物业公司有没有过错，物业费都需要交纳拒交物业费对策分析情形：跟风不交案例：张东施女士因邻居没有缴纳物业费，因此也拒交相应物业费。应对话术：业主跟风不交物业费，实际上是损害了已缴费业主的权利，物业有可能降低服务水平,业主会承担不必要的违约金和系列诉讼费用。第一批起诉的一定会是跟风不交，恶意欠费的业主。情形：房屋漏水案例：易漏水先生因家里漏水，地板泡坏，墙面毁损，损失巨大；而物业没有采取相应的维修措施，拒交物业费。应对话术：房屋漏水分为两种情况：a.外墙漏水。外墙漏水划分两种情况，一种属于在房屋保质期内的外墙漏水。《建设工程质量管理条例》

7、第40条第2款规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年。五年内出现的漏水情况，应由开发商提供售后服务。物业的责任只能是尽量帮忙联系开发商，至于结果如何无法保证，物业不能对开发商采取强制措施。另一种属于质保期外的漏水，属于公共面积，需要启动维修基金。（维修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。）b.室内漏水，通知物业维修，部分原因可能是其他业主的问题。不管是上述任何原因，都是与物业无关，物业费仍要进行缴纳。情形：电梯故障案例：常爬梯先生居住小区，单元楼电梯故障频

8、发，有几次