一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报

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1、投资拓展管理中心2012年12月一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报一、前言二、一级土地开发基本问题三、企业参与土地一级开发综合分析四、总体建议汇报纲要1）战略层面——土地拓展规模、结构、区位、布局、形式2）战术层面——①区域土地与房地产市场分析②土地获取方式的选择。包括：土地一级开发（一二级联动）、二级市场（招拍挂、协议出让、行政划拨）、二手土地（合作）。土地拓展是房地产企业最大的决策1）土地成本是开发中最难控制的成本2）土地事关企业可持续发展3）土地投资本身甚至贯穿项目运营全过程(如：一级土地开发项目）土地拓展工作内容一、前言本专题：一级土地开发项目投资拓展分析一、前言本专题

2、意图1）目前集团正在推进的一级土地开发项目较多，且一级土地开发工作内容复杂，且通过一级开发的土地是房地产企业取得土地的主要来源，有必要通过对一级土地开发项目投资拓展问题分析总结，为集团相关项目工作开展提供有益建议。2）希望通过抛砖引玉，集思广益，使土地拓展工作得到大家的了解、关注、思考、支持与协作。本专题选择一级土地开发项目投资拓展问题进行分析，具体分析更多从战术层面进行。一、前言二、一级土地开发基本问题三、企业参与土地一级开发综合分析四、总体建议汇报纲要二、一级土地开发基本问题之缘起2002年2005年、2006年《中关村科技园土地一级开发暂行办法》首次明确提出“土地一级开发”

3、的概念北京市出台四部法规文件规范土地一级开发行为：《北京市国有建设用地供应办法》、《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》、《北京市土地一级开发招投标暂行办法》。《成都市人民政府批转市国土局等部门关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理意见的通知》引导企业投资土地一级开发的行为2007年缘起：在国家层面上并无所谓“土地一级开发”的概念，主要是各地根据自身发展实际对国家层面的“土地储备制度”进行突破，出台了相应的“土地一级开发”相关地方法规。海南省《关于规范企业参与成片开发的通知》明确了一级开发商最高可以分得70%

4、土地纯收入2006.7.19土地一级开发：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。开发主体完成土地开发项目中的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共配设施建设、交通建设、环境建设和投融资等具体环节，并提供土地开发项目完成后的经营管理方案，为土地二级开发服务。土地储备开发：政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地出让条件的工作。基本上包括土地储备和土地

5、一级开发两项内容，即使土地由“生地”变为“熟地”，达到出让标准。概念：毛地做净、生地做熟二、一级土地开发基本问题之概念土地一级开发运作模式二、一级土地开发基本问题之运作模式市场化运作模式国有企业运作模式完全政府运作模式完全政府运作模式由土地储备中心完成一级开发工作，政府财政专项拨款进行土地一级开发，开发完成后将预期的熟地交由土地交易部门公开出让。案例：珠江新城、白云新城二、一级土地开发基本问题之运作模式案例：珠江新城、白云新城。国有企业运作模式政府将土地一级开发整理工作交给国有企业具体实施，整理后的土地出让收益由国有企业享有。案例：中关村、各地城投公司云南城投一级土地开发二、一级

6、土地开发基本问题之运作模式企业承担一级土地开发的角色、业务内容、利益诉求运作过程土地开发阶段项目开发建设阶段管理运营阶段承担角色土地运营商房地产开发商房地产代理、中介、物业专业服务管理商业务内容项目定位研究、规划、融资、一级开发、招商、土地经营规划设计、建造营销、项目合作或转让销售、营销、物业经营利益诉求分享土地收益、为二级市场获取土地铺垫低成本取得土地、二级开发收益物业持续经营获取土地获取土地增值收益直接收益一级开发间接收益二级开发、转让招商市场化运作模式通过招商引资或公开招投标方式确定投资商，投资商先行支付土地一级开发成本资金，待土地上市交易后，获取的土地收益首先用于偿还投资

7、商在土地一级开发中投入的资金成本，剩余部分按双方预先商定的收益分配方式进行分配。主要有项目带土地、一二级土地联动开发等方式。二、一级土地开发基本问题之运作模式清远金谷科学城项目市场化运作模式1、项目带土地方式：利用产业园区、科技园区等概念进行用地控制和获取，除部分用地用于产业及产业配套使用外，其余大部分土地用作房地产开发。案例：清远金谷项目二、一级土地开发基本问题之运作模式清远金谷科学城位于清远东城街，由广东汇裕投资发展集团有限公司与湖南科力远高技术控股有限公司共同投资组建，打造