伟业顾问-商业综合体研究专题

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1、综合体历史沿革概述分类汇报框架功能价值基本特征优势在北京的发展状况研究国外案例分析参考文献概述综合体综合体概述概念：将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合。各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。多功能、高效率、复杂而统一。三类基本要素：1、城市基本建设：公交道路、车站、停车场、城市配套设施等。2、建筑要素：综合体内部各类功能空间。3、媒介因素：广场、步行街、天桥、灰空间等。历史沿革综合体历史沿革-建筑综合体的历史起源1、建筑综合体的历史起源——古罗马的公共浴场规模宏大：占地20～30万平方米。用途多样：运

2、动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、交谊室、商场等等。综合体历史沿革-现代建筑综合体的雏形2、现代建筑综合体的雏形——马赛公寓规模：18层，容纳337户，共1600人。特征：底层架空第7、8层布置了商店和公用设施。屋顶设有幼儿园和游戏场。综合体历史沿革-现代建筑综合体的发展3、建筑综合体的停滞城市化：市中心区聚集了大量的低收入者。小汽车：人口向城市郊区疏散，形成了郊区化趋向。购物中心：选址：高速公路附近。特征：以一组综合体或建筑群为主内部以零售商店、超级市场为主周围大面积的停车场现代建筑综合体的样板综合体历史沿革4、建筑综合体的复兴70年代的石油危机多元化城市回归潮

3、流小规模的购物中心历史建筑的改造利用集合多功能的建筑综合体等综合体历史沿革5、建筑综合体的盛行城市第三产业的发展闲暇时间的延长娱乐形式的多样化城市功能的互补性综合体历史沿革6、建筑综合体的新形态——城市综合开发综合开发：统一规划、合理布局统一建设、协调开发经济效益、社会效益、环境效益良好建设全过程的互相配合、协同发展综合体历史沿革7、当前综合体的发展契机土地紧缺：城市化的进程；城市人口激增；城市土地严重紧缺。信息社会：城市中心集中了经济、信息、服务等中心功能；区域内活动需要高度综合、高效率、大容量的服务。个性要求的高涨：机器大工业生产，导致社会的过度秩序化；人

4、们开始追求丰富多彩的个性生活。功能价值综合体综合体的功能构成1、城市缩微体办公：适合于各种混合开发建立竞争性，加强吸引力提高使用效益，形成最佳市场协同酒店：最赢利的项目提供流动的“居住”人口和活动的人提供娱乐设施和夜间服务增加了城市的活力。综合体综合体的功能构成1、城市缩微体商业：与日常生活最密切形成城市范围的市场吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和丰富性的多样化选择形成热闹繁荣的街区。居住：城市开发的基本成分避免交通拥挤和能源浪费的有效办法为城市街区提供安全的生活空间。交通：保持与城市的密切联系为零售提供持续不断的人流。综合体综合体的功能构成2、各功能组合

5、模式的制约因素市场机制城市规划城市综合开发综合体综合体内各功能间的组合关系3、各功能间的组合关系相关各功能相关功能整体放大:满足各类功能的使用需求促使各类功能相互参与、渗透并列各功能没有必然关联各功能没有明显矛盾独立的使用空间。既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托建筑设计存在一定难度综合体综合体的功能构成4、总结各功能间的关系只是相对的各功能间并没有绝对的关联、并列或排斥环境条件复杂有机整合各类功能空间分类综合体分类办公－贸易综合体酒店综合体商业－娱乐综合体交通综合体居住综合体会议－展览综合体超级复合综合体基本特征综合体1、交通组织特征2、室内外空间特征3、景

6、观与环境特征4、设施特征5、全天服务、协调互补特征综合体的特征综合体综合体的特征1、交通组织特征迭层式：按垂直方向进行；较大规模的建筑均为塔式结构；内部通过媒介要素而相互贯通。平面式：沿平面进行；通过基础地面，使下部相连；通过建筑轮廓线等媒介因素，而使其相连。立体式：迭层式和平面式的混合模式；多栋较小建筑物的集合。迭层式平面式立体式综合体2、室内外空间特征空间尺度大与城市规模相匹配；与现代化城市干道相联系；与室外的巨形空间和尺度协调；成为多功能的聚集点。丰富的空间形式统一规划设计；利用平台、天桥等形成空间的流通和差异。综合体的特征综合体3、景观与环境特征应用现

7、代城市设计、环境与行为理论；景观丰富、环境宜人：标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段综合体的特征综合体4、设施特征大众化；高科技、高智能的集合；室内交通：高速电梯自动扶梯露明电梯通讯：电话、电报、电传电视电脑网络。安全系统：电视系统监听系统紧急呼叫系统综合体的特征综合体5、全天服务、协调互补特征每种功能有其特定的运行时间范围；各功能在时间上的衔接；各功能在内容上相互补充；整个大楼保持24小时的繁荣。综合体的特征优势综合体优势两大优势“城中城”——各种功能互为补充建筑内部基本自给自足提高了各部门的运行效率“孵化器”——各种功能互为禅益相互提供发展的机会

8、提高适应变化的能力国内综合体建筑现状研