同致行2006年深圳市华南生物西湖林语营销执行案

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1、www.doc365.net中国地产商域网华南生物·西湖林语营销执行案谨呈：深圳市华南观赏生物观赏有限公司同致行顾问·西湖林语项目组2006-04-15明确本项目营销执行策略方向;确定在策略指导下的近阶段工作内容;本报告的目的解决问题目标面临问题竞争分析营销策略形象定位客户分析项目分析实现目标展示攻略客户攻略推广攻略报告思路目标及问题利润最大化，实现项目最高价值Q1.如何在无片区概念的片区让客户上门？Q2.如何超越竞争对手？目标面临问题竞争分析营销策略形象定位客户分析项目分析竞争分析竞争分析展示攻略客户攻略推广攻略竞争分析普通住宅价格新标准序号行

2、政区域价格标准1罗湖区11000以下2福田区11500以下3南山区11000以下4盐田区10500以下5宝安区7500以下6龙岗区7000以下2006年4月28日，深圳市下发《关于公布我市享受优惠政策的普通住房价格标准的通知》：为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）及《国家税务局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号），根据住宅市场价格变化情况，现将调整后我市享受优惠政策的普通住房价格标准公布如下：注：1、上述价格均为商品住房平均交易价格的1.2倍

3、值，单位为元/平方米建筑面积，以人民币计价；2、本次价格标准公布有效期限为2006年5月1日起至下次标准调整为止，在此期间如有调整，以最新公布标准为准。2006年普通高尚项目竞争大势转向：重心转移：关内向关外转移，关外市场占据绝对；营销创新：营销手段呈现多样化；品牌主导：品牌掌握土地主导权；趋势：关内价格迅速走高片区之争更加清晰西丽20万㎡南油、蛇口36万㎡罗湖22万㎡宝安80万㎡龙岗157万㎡深圳中端市场的3个重要的转向和2个发展趋势：龙华80万㎡寻找可能竞争的目标前海、蛇口、宝安中心区（含泛中心区）、龙华等片区将是项目未来主要的地产竞争区域西

4、岸观邸宏发·领域幸福海岸2期深业新岸线金泓凯旋城桑泰丹华星海名城6期城投七里香榭金地梅陇镇春华四季园泰华海逸世家普通高尚住宅市场竞争激烈，各大盘纷纷入市销售竞争对手主打规模牌、撬动客户西进和北上置业12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2006年金地梅陇镇70007000—7500金泓凯旋城幸福海岸2期宏发·领域本项目春华四季园桑泰丹华城投七里香榭西岸观邸7000—75006800—75007200—800068006800—7200*****2006年大深圳普通高尚项目入市情况8800—9500星海名城6期深业新岸线2期6800

5、—75006900西丽历年项目信息时间项目名称占地面积建筑面积销售均价（M2）2000宝珠花园（分期）5071613526041002001陶然居2000028000034922002龙都花园12000350004150水木华庭265025244144002003金盛苑3466104403800城市假日25878773765200润城花园32991.679097.74100南国丽城（分期）43642.2185289.745002004俊峰丽舍44691.81592204680怡然天地居1058251693204000挪威森林12000240004

6、900欧陆经典28945.152433.84350中爱花园20263891834600时间项目名称占地面积建筑面积销售均价（M2）2005皇庭香格里5006.7190265600学子荔园15000370003800天地峰景226037800064002006西湖林语27648.592415？桑泰丹华981538501预测7000珠光·花半里旧改项目38546预测6500众冠祥苑400025764预测6500湖彬苑700016534预测7500西丽历年项目信息西丽（含龙珠）片区拥有天赋优越的条件，南有华侨城、科技园；北有大学城，又有丰富的自然景观。

7、随着深圳城市化进程的进一步提速，西丽龙珠片区的崛起将会是一个必然的结果。但是，随着片区的崛起，高性价比的竞争优势逐渐丧失，将渐渐面临周边片区的竞争，所以，注重项目的性价比、片区外推广和销售技巧，提高项目本身的品质及在市场上的形象，是本项目突围而出的关键所在。2006年西丽片区市场竞争西湖林语桑泰丹华众冠祥苑珠光·花半里湖彬苑结论：西丽片区继04年开发高峰后，由于关内土地资源的稀缺，2006年西丽片区迎来了新的开发期、并进入快速发展的阶段，虽然南山的其它片区、宝安中心区（含泛中心区）及龙华片区随着城市化进程的加速，同等素质、价格的楼盘将对本项目产生

8、一定的客户分流竞争、并且态势越来越明显，但是本项目的直接竞争还是同区域、共资源的桑泰丹华。西丽片区规划留仙大道南坪快速干道福龙路南坪快速