商品房小区的停车位权利归属问题研究

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1、商品房小区的停车位权利归属问题研究摘要：小区停车位相关争议既是建筑物区分所有权下的物权法问题，又是关系到稀缺资源配置、信息披露和交易公平的社会经济问题，故解决该争议的视角应多样化。所以，从几个角度明确小区车位、车库物权的法经济学理论基础，并从物权法的解释论视角，论证以《物权法》第74条所确立的“二元分类”作为实践中解决小区停车位权利归属基础原则的合法性、正当性和可行性。同时，信息公开应作为保障业主权利的辅助性政策，以解决“二元分类”标准可能的负面效应。中国2/vie　　关键词：停车位；物权法；建筑物区分所有权　　中图分类号

2、：D923文献标志码：A：1673-291X（2016）26-0148-03　　一、停车位权属争议的现状分析　　自《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）颁布以来，已有不少理论界和实务界学者对小区停车位争议相关问题进行探讨，但普遍存在视角单一的缺憾，也鲜有对各地新近出台的规范性文件的分析和评述[1]。笔者认为，小区停车位相关争议既是建筑物区分所有权下的物权法问题，又是关系到稀缺资源配置、信息披露和交易公平的社会经济问题，故解决该争议的视角应多样化。

3、因此，笔者主张除传统民法物权领域的视角之外，还应当引入法律经济学的视角。综上，本文将结合传统物权法理论和法律经济学视角，兼顾解释论层面，对不同类型的小区停车位的权利归属如何界定做一框架性分析。　　目前，我国市场中停车位争议的主要原因之一就在于对于不同类型停车位的所有权归属界定不够明确。《物权法》第74条列举了两种类型的停车位，一是建筑区划内车位：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库；二是业主共有车位：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。其中，前者若无特别约定，原始权利属于开发商；后者则以法定形式确定为“业

4、主共有”。在实践中，小区停车位的分类则显得更为复杂，存在独立车库、地下车库、地面露天车位、架空层车位、人防工程车位、机械车位等多种类型[2]。由于法律条文和现实情况存在一定程度的不协调，开发商、业主、地方产权登记机关等对于《物权法》第74条理解存在差异，因此并没有形成科斯所说的“产权的清晰界定”[3]。这也就直接造成了业主与开发商争夺小区停车位的冲突，即阿尔钦所描述的“争夺稀缺资源的冲突”[4]。而对于产权登记机关来说，由于《物权法》的规定并不明晰，小区各类停车位是否可以登记长期以来也是一个非常棘手的问题，导致一些地方产权

5、登记机关采取不作为的态度。无法进行物权登记也间接造成业主在“购买”停车位后存在持有和转让的风险。因此，解决小区停车位的争议的当务之急是首先明确各类型停车位在物权法上的法律地位和权利归属。　　二、停车位的“二元分类标准”　　前文已述，《物权法》第74条列举了“建筑区划内车位”和“业主共有车位两种类型”停车位的产权归属问题。近年来，一些地方为解决现实中的纠纷，颁布或起草了地方性法规或地方政府规章，对小区停车位进行了比《物权法》第74条更细化的类型划分，并对一些特殊类型车位以地方立法的形式做出权属安排。例如，深圳市2014年末向

6、社会公布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》（以下简称《深圳办法（草案）》）规定，建筑区划内车位分为“配建停车位”和“增设停车位”。其中，立法者将“配建停车位”规定为全体业主共有；“增设停车位”则可约定为房地产开发企业所有。又如，《上海市住宅物业管理规定》将共用地面架空层直接规定为业主共有，从而可推知在架空层设立的车位也应属业主共有。而在学界，出于对业主权益的保护，学者们对于共有车位的范围提出了以计算容积率、公摊面积、成本分摊等多样化的界定标准，而不是简单局限于停车位的类型划分。　　笔者认为，各

7、地出台细则解决纠纷的意图值得肯定，学界提出的标准也充分考虑了对业主在购房过程中处于相对弱势地位，但从法条的本身来看，《物权法》第74条已经为小区停车位做出了分类，即上文提及的“建筑区划内车位”（第74条第2款）和“业主共有车位”（第74条第3款）。在《区分所有权解释》中，这样的分类得到了再一次的确认。从解释论�砜矗�《物权法》第74条第2款首先将小区停车位进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的区分。所谓“建筑区划内”的车位是指依照行政机关颁发的建设工程规划许可证及其所附总平面图（附图）而划定的车位。　　由此可见，《物权法》

8、第74条其实是对小区停车位进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的二元分类。申言之，从解释论的角度出发，笔者主张应当将是否属于建筑区划作为判断停车位权属的标准和依据。回过头来，我们再来检视前文所述的各类地方细则，不难发现，“建筑区划”这一《物权法》层面的标准并未得到严格贯彻，而偏离这一标准则会直接导致小区