浙江杭州三瑞大厦投资分析报告

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1、浙江杭州三瑞大厦投资分析报告北京亚特兰财务顾问有限公司制作联系人：曹先生手机：138011396602012年3月10目录1．项目概况.............................................................................31.1大厦历史……………………………………………..31.2楼层用途……………………………………………..31.3大厦基本信息………………………………………..31.4公共交通……………………………………………..32．项目区域概况.........................

2、............................................42.1庆春路商圈…………………………………………..42.2附近宾馆…………………………………………..…53．杭州商圈写字楼发展现状.................................................54．项目投资价值分析：.........................................................910一、项目概况1．大楼历史庆春路东西横贯杭州市区,自古以来就是一条繁华的商业街,为商家必争之地。随着经济发展

3、,市区范围扩大和城市人口的不断增长,庆春路的现状已不适应杭城前进的步伐。1991年9月,杭州市委、市政府正式决定对庆春路进行改建,并对该路两侧土地使用权的有偿划拨实行公开招标。在激烈的竞争中,浙江省木材公司以其雄厚的经济实力一举中标,获得了第37号地块的使用权。于是,当时全国林业系统投资规模最大、设施最完备、功能最齐全的商贸大楼——SUNRY(三瑞)大厦(即浙江木材林产品贸易中心)2．楼层用途5层以上为办公室写字楼其中：（1）4层为普乐迪KTV（2）19层为伟爵健身俱乐部3.大厦基本信息大厦占地3334平方米，土地性质为出让商业用地。大厦总建筑面积为23106平方米

4、。实际楼层数位17层（注：由于大厦紧挨西湖为老城区限高所致）大厦租赁经营项目比较多，物业4元/平/月，有地下两层停车位共100个停车位。4.公共交通：①杭州站坐528到大学路北口（兴业银行大厦）站下车，右手转弯走60米就到了。②其他公交线路：K836,805,K591,60/K60,45/K45,32/K32,14/K1410二、项目区域概况1.庆春路商圈：金融业庆春商圈是杭州金融机构最集中的地段，办公配套比较成熟，是杭州写字楼开发较早的区域。主要楼盘有瑞丰国际商务大厦、三瑞大厦、嘉德广场、同方财富大厦、凯旋门商业中心、远洋大厦、银座大厦、广利大厦等。其中银座大厦和

5、广利大厦都是2005年开盘的重量级写字楼。庆春商圈可以说是几年来杭州写字楼开发的历史缩影。从早期的东清大厦、庆联大厦，到较近的三瑞大厦，到嘉德广场、广利大厦、银座大厦，该区域的写字楼开发逐步走向专业化。可以预见，该区域将成为杭州写字楼最密集的核心办公区之一。庆春路区域商业氛围浓厚，银行、超市、医院、电信公司等分布均衡，开发条件纯熟。尤其是金融业的发达，给了庆春路“杭州华尔街”之美称。这样围绕着庆春路区域内得天独厚的地理位置和金融业的发达，使庆春路板块中的写字楼在杭城的整体地位随着城市东扩而再次提升和凸现。2.附近宾馆:杭州安腾商务酒店（庆春店）酒店地址：杭州市下城区

6、庆春路大学路交叉口潮鸣苑1号杭州新盛大酒店10酒店地址：杭州市庆春路61号浙江假日之星酒店（杭州建国路店）酒店地址：杭州市下城区建国北路游泳巷10号（杭州国际假日酒店以南100米）浙江文源宾馆(杭州)酒店地址：杭州市下城区文晖路108号（文晖路与建国北路交汇处）杭州雨欣商务酒店酒店地址：杭州市下城区建国北路132-2号五洋之星酒店连锁（杭州建国店）（原五洋之星酒店）酒店地址：杭州市下城区建国北路1号杭州银江宾馆酒店地址：杭州市上城区庆春路65号（近建国北路）杭州五洋宾馆酒店地址：杭州下城区庆春路48号（建国路交叉口）三、杭州商圈写字楼发展现状.：    按照业内通常

7、的划分，杭州当前写字楼主要分布在黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈、文教商圈和城站吴山商圈，另外还有正在崛起中的钱江新城和滨江区块。    黄龙商圈经过几年的开发经营，已经成为杭州顶级写字楼集中的区域。黄龙商圈的写字楼主要包括世贸中心、黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、恒励大厦、聚龙大厦、公元大厦、现代国际大厦、世贸丽晶城、中田大厦等。其中，世贸一期开发时间较早，目前仍是杭州租金最昂贵的写字楼。其他的写字楼大多都是2003年以后开盘的，其中公元大厦、聚龙大厦、世贸丽晶城D座于2004年下半年开始预售。这个区域写字楼的特征之一是建筑设计和配套服务上都更新更专业。由于土地产