北京地产分析报告

《北京地产分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、2006北京地产分析报告2006地产综合分析2006住宅楼市分析2006写字楼市场分析2006商业地产市场分析2006地产综合分析“7090”政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局市场“原需求”被调控住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种层面的价格哄涨？新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战最新说法——中小户型住宅面积标准将明确北京可达106平米建设部近期出台了《90平米以下住宅设计要点》（征求意见稿）。意见稿对中小户型面积的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型建筑面积可在一定程度内

2、浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可达106平方米。信贷央行控制偏紧，多种手段频用企业融资困难，基金蠢蠢欲动由于通过银行渠道间接融资的成本和难度在提高，尤其是07年1月开始执行的“封顶按揭”政策，打乱了许多开发商的现金流计划，房地产企业在备受房贷紧缩困扰的情况下，正在积极寻找突破口，基金、上市融资、利用信托资金等方式越来越普遍；房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。基金的优势在于，一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资，不会给企业增加债务负担；另一方面，房地产投资基金以分散投资、

3、降低风险为基本原则，在房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业依然拥有自主经营权，同时也解决了个人投资房地产的渠道与风险问题。对于房地产企业来说，房地产产业基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险，可谓“双赢”。政府中央政府鞭指地方，土地财政受约束地方政府的扩张欲依然强盛2006年9月5日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，是土地管理和调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、

4、务实，相关措施更有针对性。政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的50%以上，成为名副其实的“土地财政”。有鉴于此，这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标准，缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地。同时，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基

5、础设施建设的比重。这些措施完善了土地利益分配机制，强化了对土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。银行 房地产业发展的第二大受益者银行间竞争更激烈，按揭优惠条件仍会百出中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银行。同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。虽然政府颁布了紧缩银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但房地产贷款长期以来一直被银行列为优良的贷款品种，因此，2007年，各银

6、行间竞争将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加丰富。消费者观望，降价希望落空受政策制约，2006年京城许多项目延迟供应，高性价比的普通住宅甚为稀缺，房价持续快速上涨，令等待降价的自用购房者懊悔不已，只能咬紧牙关作“房奴”。预计明年将产生更多的购房人，在恐慌心理及“追涨”心理的共同作用下，纷纷出手购买。购房投资者心存疑虑，小心谨慎炒房空间日小，股市启动，移地再战由于近期国家宏观调控趋紧，抑制了投资者在房地产市场的购买行为，提高了投资成本，降低了预期的收益率，他们纷纷将资金撤出并投入“牛气冲天”的股票市场，这是很

7、自然的事。从国家调控的角度，也是希望将大量的炒作资金从楼市引出，这样可以分散风险，也有利于其他类型消费的活跃。2006北京楼市交易分析北京的房地产市场2006年的销售额突破2000亿元人民币。对北京的房地产市场来说，这只是一个新的增量。如果把已有的二手房市场和这2000亿元的一手房加起来，房地产市场已经是一个非常庞大的市场。基于这些数据，我对2006年北京的房地产市场做了一些简单的分析。总量2006年北京房地产市场成交金额共2011亿元，比去年增长了20％；销售面积2287万平方米，比去年增长3％；2006年销售的项目共865个项目，前

8、100个销售排名占了销售额的50％；前200个项目占了销售额的71％；前300个项目占了销售额的83.5％；前400个项目占了整个销售额的92％。在这865个项目中，约有150个项目销售金额不足1000万元