杭州市经济适用住房价格形成与运营机制研究

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1、杭州市经济适用住房价格形成与运营机制研究-->1杭州经济适用住房建设管理历史与现状分析1.1历史与成绩杭州市经济适用住房建设最早可追溯到1996年的“安居工程”。经过十多年的不断改革和发展，杭州市已经形成相对完整的经济适用住房建设、分配等环节的管理制度，经济适用住房逐渐成为面向中低收入者的保障性住房。从发展过程来看，杭州市经济适用住房建设至今经历了四个阶段。阶段1:经济适用住房前身“安居工輕”（1996年6月一1999年9月）杭州市“安居工程”于1995年初经国务院房改办批准组织实施，1996年6力杭州市政府出台《杭州市安居工程住房出售和管理实

2、旅意见》文件，启动安居工程建设。《实施意见》提出，安居工程不以盈利为目的，实行政府扶持、单位支持、个人负担的原则，以成本价出售给中低收入、人均住房使用面积在8平方米以下的家庭。售房方法采取现房出售和期房预售，原则上由个人直接购买，对个人购买现房经济有困难的，可以申请抵押贷款。1996年至1998年间，杭州市共开工安居房75.5万平方米，浚工38.5万平方米。由于“安居工程”　　杭州市经济适用住房价格形成与运营机制研究-->1杭州经济适用住房建设管理历史与现状分析1.1历史与成绩杭州市经济适用住房建设最早可追溯到1996年的“安居工程”。经过十多

3、年的不断改革和发展，杭州市已经形成相对完整的经济适用住房建设、分配等环节的管理制度，经济适用住房逐渐成为面向中低收入者的保障性住房。从发展过程来看，杭州市经济适用住房建设至今经历了四个阶段。阶段1:经济适用住房前身“安居工輕”（1996年6月一1999年9月）杭州市“安居工程”于1995年初经国务院房改办批准组织实施，1996年6力杭州市政府出台《杭州市安居工程住房出售和管理实旅意见》文件，启动安居工程建设。《实施意见》提出，安居工程不以盈利为目的，实行政府扶持、单位支持、个人负担的原则，以成本价出售给中低收入、人均住房使用面积在8平方米以下的

4、家庭。售房方法采取现房出售和期房预售，原则上由个人直接购买，对个人购买现房经济有困难的，可以申请抵押贷款。1996年至1998年间，杭州市共开工安居房75.5万平方米，浚工38.5万平方米。由于“安居工程”住房廉价优质，物业管理设施配套完善，购买安居工程解困房成了该阶段群众购房首选。"安居工程”住房以福利分房为主，是一项职工福利，具有一定的保障功能。阶段2:经济适用住房制度的建立（1999年10月一2003年3月）1999年10月6日，杭州市政府出台了《杭州市市区经济适用住房销售管理实施意见》（杭房改（1999)17号），规定经济适用住房销售对

5、象为本市市区范围内具有正式户口、现住房建筑面积未达到浙政办（1996)177号文件规定的标准、属中低收入家庭的职工居民。由于该阶段经济适用住房价格与商品房价格差距很小，经济房的价格优势不明显，商品房市场与经济适用住房市场都处于供大于求状态，因此，政府对经济房销售对象的资格核准相对比较宽松，主要是作为房改政策的延续或补充，原则上对没有享受过实物分房的职工均可申请购买，销售方式为直接持证个人向建设单位购买，经济适用住房建设面积较大，按职称、级别申请不同面积。2001年2月5日杭州市政府出台《关于杭州市市区经济适用住房销售管理的意见》（杭政办（200

6、1)2号），文件对‘‘中低收入家庭”的界定仍然延续1999年文件的规定，与杭房改（1999)17号区别在于加强了对申请人现住房面积的控制，提出了公开摇号销售办法以及明确了超面积部分按商品房价格购买政策。………..1.2建设与管理杭州经济适用住房的建设模式大致经历了以下三个阶段，每个阶段都出台标志性文件。阶段1:政府主导、指定开发主体（2003年以前）《杭州市人民政府关于杭州市经济适用住房建设的实施意见》（杭政2001〕3号）明确市区经济适用住房建设主体都是各个大型居住区建设指挥部，大型居住区建设指挥部不仅负责土地整理，还负责大型居住区内的经济适

7、用住房等保障性住房建设以及市政配套设施建设。由于大型居住区土地整理单位与经济适用住房建设单位是同一主体因此不需要对经济适用住房的土地成本进行结算。当时，经济适用住房的销售价格与商品房差距不大，居住区建设指挥部通过销售经济适用住房以及出让少量的经营性用地平衡整个居住区建设资金。按照这种模式建设的经济适用住房主要有都市水乡、北景园、东新园等大型居住区。…………2国内外先进经验借鉴研究2.1成本定价方法是各地经济适用房定价的主流一般来说，保障房的定价方法包括支付能力导向型定价方法、成本导向型定价方法和市场导向型定价方法等三种。支付能力导向型定价方法从

8、支付能力角度出发进行定价。目前我国城市中的廉租住房租金的确定，通常釆用这种方法。其他的保障性住房定价，也会对目标群体的支付能力有所考虑。成本导向型定价