推进住宅维修基金的规范使用与有效管理

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1、推进住宅维修基金的规范使用与有效管理【摘要】随着经济发展的加快，住宅维修基金的规模不断扩大，是很多家庭都关心关注的重点话题。但是在住宅维修基金的管理和发放过程中，存着这管理混乱、使用不当等等问题，为了更加合理的使用专项维修基金，更好地维护广大群众的合法权益，要更加透明、规范地管理、使用住宅维修基金。本文从住宅维修基金的概念和意义入手，分析了住宅维修基金的管理和使用过程中存在的不足和问题，并以此为出发点，提出住宅维修基金的规范使用和创新管理的措施建议。中国3/vie　　【关键词】住宅维修基金规范使用有效管理　　住宅维修基金是指法

2、律规定的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期后的大修、更新或者改建的基金。目前来看，全国各地的维修基金的管理模式尚未统一，有的地方由住房售房单位代管，有的由开发企业或者物业管理企业代管，有的由住房公积金管理中心代管，虽然各地的管理模式不一，但是在其运行的过程中却存在着一些共性的问题和不足，亟待加强住宅维修基金的规范使用和有效管理。　　一、住房维修基金的概述　　住宅维修基金是指专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满之后的维修、更新或改造的资金，住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、屋顶以及户外的墙面、楼梯间等，共用设

3、施设备一般包括电梯、照明、绿地、路灯、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，是为了保障物业范围内房屋的安全使用、维持其性能并提高使用效能而设立的，对其管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，住宅维修基金不得挪作他用。　　二、住宅维修基金管理存在的主要问题　　当前，国内的住宅维修基金管理模式多元、难以统一，各种模式�m各有利弊，但是其共性问题却不容忽视，主要表现在以下几个方面：　　（一）交存工作缺乏法律法规强制性条款支持，拖欠现象普遍　　由于目前关于住宅维修基金的法律法规较少，仅《住

4、宅专项维修资金管理办法》对住宅维修基金的交存、使用和监督管理进行了初步的规定，但是缺乏有针对性的处罚措施和管理细则，以至于目前住宅维修基金拖欠现象普遍存在。加之个别房产部门存在滥用职权给予“关系户”购房商户降低收费标准或减免的情况，不仅很大程度上损害了住宅维修基金的交存和使用，而且也伤害了其他业主的共同利益，给日后物业维修资金的分摊和使用埋下了隐患。同时，各地还在不同程度上存在着开发商侵吞维修资金的现象，开发区欠交甚至拒交维修资金的情况也时有发生，这些情况都在一定程度上影响了住宅维修基金的正常收取，进而影响到住宅维修基金基金能

5、否顺利发挥其基本作用。　　（二）管理部门未能扎口，造成管理方式不一甚至混乱　　按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，在业主大会成立之前，商品住宅业务、非住宅业务交存的住宅维修基金由物业所在地的直辖市、市、县人民政府建设（房地产）部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）部门应当委托所在地一家商业银行作为本行政区域内住宅维修基金的专户管理银行，并在专户管理银行开设住宅维修基金专户。在业主大会成立之后，由业主大会委托所在地的商业银行作为本物业管理区域内的住宅专项维修资金的专户管理银行，并在该行开立住宅专项维修资金专户。由此规定

6、不难看出，在住宅专项维修基金的建立、使用和管理的过程中，分别由业主大会、当期房地产行政主管部门、物业管理企业进行管理，而且在住宅维修基金的设立过程中一般是由开发商帮助业主办理住宅维修基金的相关手续的，在住宅维修基金的设立、使用和管理过程中涉及到多方主体，给住宅维修基金的管理和使用带来了许多不确定性和不安全性，加上许多物业企业自身账目混乱、少用多支行为屡禁不止，直接导致了住宅维修基金的不规范管理和低效使用。　　（三）双三分之二签字难度大，造成使用困难　　由于住宅专项维修资金是代业主管理的钱，所以各地审核使用住宅专项维修资金的流程

7、都比较谨慎，程度稍显复杂。但在使用中，最大的困难还在于双三分之二签字这一环节。　　（四）增值保值方式单一，增值率不高　　因住宅专项维修资金的性质特殊，目前，各地建设（房地产）管理部门为规避风险，保障资金安全，同时，因国债有限额规定，各地普通采取了保守单一的增值方式：银行定期存款。有些地方办理了三到五年的定期存款，有的地方仅办理存期为一年或二年的定期存款。但还有的地方仅以活期存款方式存于银行账户里，甚至有些地方将资金交存至财政账户，连活期利息都没有。业主大会自管的这部分资金，基本闲置，难以实现保值增值。对于开发建设单位或物业管理

8、公司代管的资金，由于管理相对混乱，保值增值难度更大。　　三、对策建议　　（一）修订和完善法律法规，为住宅专项维修资金的管理提供有力保障　　现有的住宅维修基金的使用和管理上缺乏系统的法律法规或制度的约束，要尽快建立健全住宅专项维修基金的规范使用和管理办法细则，进一步规范住宅维修