房地产开发项目实用经济测算经验大全

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1、专业资料分享房地产开发项目实用经济测算经验大全(最新•最全)!2016-10-24☀项目总的发问!项目利润是怎样计算出来的？房地产经营需要哪些要素投入？什么样的房地产项目才是好项目？第一部分：房地产测算基础1.房地产估算的思路WORD格式编辑整理专业资料分享2.房地产估算的假设WORD格式编辑整理专业资料分享第二部分：房地产成本构成对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：WORD格式编辑整理专业资料分享01（一）土地取得的费用 WORD格式编辑整理专业资料分享提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种：国家和集体错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于

2、某家。WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？1.市场比较法：WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享2.成本逼近法：WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享3.基准地价系数修正法：WORD格式编辑整理专业资料分享02 （二）前期工程费 WORD格式编辑整理专业资料分享03 （三）房屋开发费 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。1.建筑安装工程费WORD格式编辑整理专业资料分享2.基

3、础设施建设费提示：WORD格式编辑整理专业资料分享一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%3.公共配套设施建设费：提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%4.估算方法：WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享04 （四）管理费用  WORD格式编辑整理专业资料分享注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。05 （五）财务费用  WORD格式编辑整理专业资料分享06 （六）销售费用  WORD格式编辑整理专业资料分享07 （七）开发期税费 WORD格式编辑整理专业资

4、料分享08 （八）其他费用 09 （九）不可预见费 WORD格式编辑整理专业资料分享开发建设费用投资估算表WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享01 （一）开发计划 开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。项目案例WORD格式编辑整理专业资料分享项目案例02 （二）销售计划 WORD格式编辑整理专业资料分享项目案例WORD格式编辑整理专业资料分享03 （三）价格估算 ☀价格估算❶-市场比较法WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享价格估算❷-收益法WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编

5、辑整理专业资料分享价格估算❸-成本法WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。04 （四）租售收入 WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享05 （五）税费估算 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：WORD格式编辑整理专业资料分享土地增值税WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享第四部分：项目利润测算WORD格式编辑整理专业资料分享01 （一）基本概念—利润 资金价值WORD格式编辑整理专业资料分享现金流量W

6、ORD格式编辑整理专业资料分享现金量与利润的关系WORD格式编辑整理专业资料分享经济评价指标指标参考WORD格式编辑整理专业资料分享万科核心指标的基本要求（参考）资金使用计划WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享02 （二）核心指标—财务内部收益率 财务内部收益率的作用WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享销售净利率WORD格式编辑整理专业资料分享财务净现值WORD格式编辑整理专业资料分享WORD格式编辑整理专业资料分享投资回收期WORD格式编辑整理专业资料分享03 （三）参考指标—总投资回报率 地价支付

7、贴现比WORD格式编辑整理专业资料分享启动资金获利倍数WORD格式编辑整理专业资料分享启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。销售毛利率WORD格式编辑整理专业资料分享资金峰值比例资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金