宁波天伦广场项目报提报稿(104页）

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1、天伦广场项目分析宁波天伦时代广场【对于城市商业功能体的思考】沟通提报2012.04ConceptionOrientationReport作为一个城市商业功能体，不能孤立的单纯从项目所处区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展角度，从更广视野来分析，借鉴国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目发展起到重要的指导与借鉴意义。这是一块充满活力的土地这里将是宁波人气最旺的城市功能商业区在宁波迅速发展的时代，充满了机遇、挑战我们项目就立足于这里在市场角逐者中我们第一感觉是欣喜，我们第二感觉是谨慎面对这块稀有宝地，我们应该有一个怎样思考呢？我们思维

2、经历了三个阶段。。。。。。。。。。First------战略篇Second-----商业篇Third------定位篇First战略篇对于一个城市商业功能体的战略考量项目属性界定：城市黄金商业中心江东商业钻石中央2.1万平方米土地11万平方米建筑高尚酒店、办公、集群商业这预示着：11万平米城市商业功能体即将横空出世，城市巨擘、露显新都市风范！从此，一个江东新中心即将崛起，人们生活及消费习惯将被改变……是需求，还是趋势？北联中提升东扩南统筹三江口市级中央商务区东部新城区未来都市形象标志性区域鄞州新城区现代化生态城区东扩、北联、南统筹、中提升城市发展，一

3、般为向心增长和离心增长；宁波在离心增长的同时，政府也在加强向心增长（提升中心）的模式，这种增长模式将进一步强化宁波中心城区核心地位，改变人们生活方式，提升了稀有地块价值；本项目承担江东区政府中心膨胀策略的排头兵；那么，在市中心的膨胀中，项目价值发挥的支点在哪里？规划，意味着有机会机遇项目机遇在于利用区域中心都市圈的区位优势，融入商业核心功能圈，成为主流商业功能圈扩容的差异化有机补充，迫使商业核心区整合重组，进而升级并运营城市中心；目标立足江东，运营城市，辐射宁波乃至周边区域，跳出江东，使本项目区域化、比肩大宁波！空白，老区域整合重组、运营城市未来对内互

4、补、对外辐射，一个新中心、城中功能区机会，站在城市运营高度，去诠释以新商业功能主义，打造宁波城市商业功能中心高档公寓区；工作生活区；餐饮聚集区；休闲娱乐区；时尚购物区；城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。商业功能中心、一站式的便利和满足“新商业功能主义”强调以都市中心为工作生活核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲”等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、

5、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。最具“个性、时代、效率”的新商业功能主义生活主张“新商业功能主义”模式占据城市资源交汇中心地带，缩短现代人时间、交通成本，提升“机遇、情感”等概率；构建宏筑，我们罗列跳跃思续。。。。。。我们做的不是一个产品，而是一个作品这个作品是满足不同功能和群体需求的，而且是站在城市运营的高度，为城市商业功能进行升级塑造，引导消费革命，在城市的发展中经得住考验的……….在形式上、规模上、空间上、概念上、规划上、未来发展上，都要呈现良性互动关系。是标新，但怎样立异？——这正是我们要努力的方

6、向接下来，我们战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？探根寻源，我们不妨从商业市场分析开始………Second商业篇Q1:做什么？对于一个主题商业功能区，目的性消费研究项目背景，位于江东区，主城区核心位置，定位于“江东核心商业”惊驾路宁波游泳馆家乐福宁波体育馆朝晖路颐高数码民安路中兴路地块现址为营业的”天伦广场”，原有建筑为两层钢构，为早期临时建筑，没有拆迁压力，项目未来三面为规划路，商业临界面不是很理想；地块占地容积率建筑面积1#地块163924.5974852#地块48381.513159总占地面积约21230平米（约32亩）净容积率5.2总建筑面

7、积110644平米用地性质商业用地2#地块1#地块地块构成，由两地块组成，占地约32亩（21230平），总建面约11万平2#地块1#地块周边道路设施完善，通达性强，为江东区传统核心商业区域；早期天伦广场经营良好，且紧邻家乐福超市；我们做什么呢？面对如此体量的商业，且是在传统核心商业点在市中心区域，一般人的第一直觉是:我们做百货！那么，做百货能成功吗？首先，让我们先看看区域商业[中信泰富广场]规模13.8万，商业约4万方;大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业;[世纪东方广场]规模28.5万，商业体量20万;百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型

8、超市、写字楼、高档公寓[雷迪森广场]建筑面积163588平方米；大型超市，高档购物中心，高档写