东莞道滘蔡白村地块定位研判与开发建议

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1、道滘蔡白村地块定位研判与开发建议报告结构2、变化思考3、市场调研4、定位研判5、规划与开发建议1、定位回顾2定位回顾1历史。2007年，世联地产第一次邂逅本项目，当初我们怎样定位？项目做了怎样的规划？2.项目定位3.项目规划1.项目认知3地块1地块2蔡白工业区项目认知占地面积37879M2住宅面积10万M2容积率2.9绿化率30.1%车位580其他建筑设计遵循70/90规范城市远郊/中等规模/高容积率/商住用地，地块方正平整，昭示性好项目经济技术指标4项目四至沿海丽水佳园地块一地块二工业区沿海丽水佳园沿海路港口大道道厚路蔡白工业

2、区地块二地块一白鹭村项目认知5地块1地块2蔡白工业区城郊陌生区域，周边环境差，生活配套非常不完善，客户认可度低镇中心项目认知6地块一分为二，整体规划布局受很大限制项目认知地块一地块二7城市精品、高性价比住宅项目形象：中高档高价值：高附加值户型高实用率低总价：低总价，但实现市场的中高价格项目定位8投资（蔡白、厚街）：私营企业主、本地原住民、工厂中高层管理者、个体经营者（25%）核心客户辅助客户游离客户自住（蔡白、厚街）：工厂中高层管理者、个体经营者、本地原住民（70%）其它(5%)城区、深圳客户客户定位项目定位首次置业为主，以蔡白

3、、厚街工厂中高层管理者、个体户及原住民为主9注：这里面积区间是指建筑面积，95平米的建筑面积，套型面积可以控制在90平米以下户型面积区间套数套数比面积面积比中3房12014715%1764020%小3房9534335%3258537%8529430%2499028%小2房7019720%1379015%总计:981100%89005100%产品定位受90/70限制，项目产品以两房和小三房为主10主题：社区商业层数：一层功能定位：为必备生活用品、经营式会所、休闲场所、商务中心内容：超市、家具、药店、花店、书店、布艺、精品、冲印、西

4、饼、生果、餐厅、音像、银行、家电、床上用品、体育用品、画廊、净菜市场、茶室、西餐厅、咖啡厅、装修设计公司、订票商务中心。设计要求：形式：街铺开间在3—3.5米左右，进深10—12米。面积30—40平方米增加高附加值：5.9米层高，买一层送一层商业定位商业以社区商业配套为主，总商业体量为10980平米11项目规划规划为两个独立社区，外立面采取新古典风格，设置沿街商铺新古典风格外立面沿街商铺12A户型72-78㎡两房B户型80-88㎡两房C1户型109-112㎡三房C户型112-122㎡三房户型面积套数配比2房A72-7854047

5、%83%B80-8842336%3+1房C1109-11211710%16%C112-122726%复式C’209-21981%1%户型配比规划方案以两房为主，部分中三房，并设8套复式产品13户型方正实用，实用率高，赠送面积大户型评价赠送面积14该规划方案将两个地块园林分开设计，园林规模小地块一和地块二园林分开设计。园林规划15世间瞬息万变，3年过去了，项目发生了哪些变化？现有的定位和规划是否需要调整？16区域变化2变化。2010年，世联与该项目第二次邂逅，项目发生了哪些变化？这些变化意味着什么？1.区域交通变化2.区域规划变化

6、2.对变化的思考17东莞大道延长线连同西部镇区和市中心区，蔡白升级为西部交通枢纽轻轨R1道滘站东莞大道延长线接驳了多条市区主干道路，而且连通了东莞东部快速路沿线镇区、市区和西部麻涌、洪梅、望牛墩、道滘等镇，轻轨R1将设道滘站，道滘位于片区交通核心区位。市区：东莞大道延长线，离中心区仅3KM，驾车10分钟即到市中心厚街：道厚路，离厚街镇中心仅3KM，过白鹭大桥即到沙田：港口大道，离沙田仅仅10分钟车程麻涌：东莞大道延长线，仅10分钟车程本案麻涌沙田厚街南城万江区域交通东莞大道延长线2011.8东港立交18片区规划为道滘房地产重点发

7、展区域道滘产业功能布局东居：即蔡白、南丫东部和昌平等东部地区，重点发展以高尚房地产为主的康居产业，建设现代都市居住区。西特：依托食品产业园及粤晖园，大力发展食品、旅游、文化教育产业的特色产业区。南工：重点发展现代制造业，建设现代高档工业区。北农：依托济丰农业产业园发展都市农业，建设都市农业区。中商：重点发展现代服务业和商贸物流业，建设公共服务和商业中心。区域规划19东莞大道延长线将拉近项目与市区距离，有效提升项目物业价值，扩大项目辐射范围城市主干道对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率和变输能力，以及人群的集中能力从地产市场格

8、局来说，城市主干道不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组。中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温居住郊