公共建筑运行管理节能

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1、公共建筑运行管理节能朱颖心清华大学建筑学院建筑技术科学系2006年6月建筑节能中被忽视的部分人们最容易想到采用节能技术达到建筑节能的目的，却往往忽略管理上的节能潜力。通过技术改造实现节能，节能效果容易量化（回收期预测），但管理节能比较困难为什么经常会碰到完全可以通过技术的手段实现节能，但却由于种种原因不能实施？为什么会出现：好的技术、设施应用后却没有产生应有的节能效果？2常见现象：过滤器阻塞严重风机能耗增加，风量不足3我国建筑运营阶段存在的问题建筑能耗情况的好坏很大程度上取决于设备运行、管理、维护水平的高低我国目前的物业管理与国外相比水平低，直接导致建筑运行能耗偏高技

2、术问题？体制问题（管理模式）？人才问题？资金问题？4物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代化管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。5组织机构工程部是整个物业构成的一个组成部分，是真正的设备运行、管理部门，也正是这个部门完成了建筑节能的大部分一线工作。6设施管理FacilityManagement是物业管理工作的重要组成部分，是运行阶段建筑能耗管理的核心落后的原因业主、物业管理方和用户的合作模式不利

3、于节能工作的开展缺乏运行能耗的评价标准，管理节能的量化考察是历来的难点7运行管理存在的问题缺乏合理的节能管理机制：责、权、利不明得利方不明确责任不明确有利益关系的没有权利调控服务对象不明：业主还是租户？设备管理观念落后缺乏合格的运行管理技术人员运行管理技术含量低设计与施工方缺乏有关运行的交接资料8设备管理观念落后不舍得投资进行运行维护、更新和改造只考虑如何节省一次投资目标定位于只要设备设施无故障、还能运行不考虑节能问题，即便回收期很短也不进行节能改造把物业管理看成是传统的房管所的功能，即首先是“管”，服务是第二位的忙于跑冒滴漏、冷热失调、设备失灵等低水平故障，无能力顾及节

4、能问题节能以损失环境质量为代价不开新风机组限制冷水机组开启的台数空调设定温度升高——应该仅是对客户节能意识的号召，不能替代运行者的责任9缺乏合格的运行管理技术人员现状运行人员受教育程度不高，缺乏必要的基本知识只会开机关机和简单记录运行数据只会简单的维修，保证设备能够运行（无关能耗）经常错误操作，导致高能耗运行管理人员应该熟知本楼宇的空调系统，有充分的专业知识，受过专门的培训懂得如何能够在保证环境质量的条件下节能运行能够发现问题、分析问题、解决问题善于积累经验，成为了解本楼宇系统的专家10致命的问题——缺乏合理的节能管理机制关键：责、权、利不明责任不明确谁该对节能负责？业主

5、、物业还是客户？节能得利方不明确客户得利——业主和物业不会投资或者下力气业主得利，但和物业利益无关——物业不会用心去管有利益关系的没有权利调控物业管理方有权调控，但无需对能耗费用担心用户负责承担能耗费用，但无权控制能量的使用11对10个设施管理样本的调查结果12能耗计量水平能统计全楼的能源消耗量，但不能按照各个设备子系统分开。可以按照各子系统分开（空调、办公照明与办公用电、电梯、公共照明等）不仅可以按照各设备系统分开，并且在各系统内部可根据各重要环节分开。如冷热源、输配系统、空调箱等分开，公共区域用电可以按照各主要区域分开，办公用电可以按照用户严格分开。13商用办公楼A：

6、运行、管理模式114不节能的原因业主方非常关心租金水平和出租率，不关心建筑能耗高租金，故能耗成本比重不大，因此不重视。对设备管理不了解：不清楚合理的能耗成本应该在什么样的水平上，也不清楚可以采用什么节能技术达到建筑节能，降低成本。物业方不关心节能工作物业管理人员实际上很清楚可以通过一些方式节能降低成本，有较多措施成本很低且效果很明显，但都不予实施。业主对物业没有明确的要求，只要设备开的出、能满足用户需求即可。能耗使用多少对物业收益没有任何影响。15商用办公楼B：运行、管理模式2症结：业主方和物业之间关于节能运行并无明确的、有效的得益分配，所以物业方对节能工作也没有主观动力

7、。16综合商用办公楼C：模式417问题分析功能：集办公、商贸、金融、饮食、观光于一体问题：电耗177.1kWh/m2年一层裙房占全楼空调面积不到7％，但空调负荷占全楼1/3左右一层能耗的付费方式将实际用电直接按面积平摊向租户收取电费原因：玻璃材质反射、断热性能都不好，太阳辐射导致高能耗18没有可用的措施吗？工程部经理系暖通空调专业出身，对供配电也较熟悉，有较强的节能意识。工程部曾经提过一些节能措施玻璃顶采用断热性能较好的材质，并配合采用防辐射措施，保守估算此部分夏季空调负荷可降低30％以上，尤其是可以降低峰值负荷。管理节能：改