成都大型社区商业专题研究

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1、2012成都大型社区商业专题研究目录Contents12社区商业简述3研究方向4案例分析及规律总结5对新开发社区商业的启示研究背景1研究背景目前我国的房地产进入大盘时代，随着成都建设世界田园城市的跨越式发展，越来越多的品牌开发商参与其中，于不同的区域开始了综合性大盘的造城运动，而如何为处在不同区域的大型社区进行商业配套已成为关注的焦点。为此，我们采取典型案例研究的方式，选取了成都市域具有典型代表意义的社区，采取实地调研的方式，结合公司的数据库及实际操作经验积累，并适当借鉴前人研究成果，针对社区商业的操作作出规律性的总结分析，以为后续的社区商业的实际操作提供借鉴

2、意义。2社区商业简述2.1社区商业简介社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业中的重要组成部分。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，国内的城市商业中，一般社区商业在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面介于区域型商业和邻里型商业之间。2.2国外社区商业发展概况社区商业社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。目前，国外发达国家的社区商业已经成为居民综合消费的载体，社区商业向大型社区购物中心方向发展。一

3、般而论，国外社区商业都有统一的管理者对租户群体进行有效的管理控制,是一种管理者集中管理、承租户分散经营的模式。社区商业的管理工作具体包括：物业管理、营销管理、财务管理、安全管理等诸多方面。2.3国内社区商业发展社区商业是近年来随着我国城市化进程和房地产业的繁荣而出现的商业零售业的新形态，是介于城市区域性商业和邻里商业的中间形态。目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有较大差距。在管理体制方面，主要是由小区的物业管理中心兼管或聘请专业的物业管理公司进行管理。3研究方向社区商业因素内在因素外在因素商业规模、业态比例商业的分布形

4、式社区商业的辐射力、商业与住宅的关系、商业与本社区人口的关系3.1社区商业影响因素3.2影响因素分解商业规模确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系。业态比例一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有时会因业态比例的不同而导致对外辐射的强弱，因为社区商业的各业态对外辐射的力度往往是并不一致的，对外辐射力度强的业态组合对外性质越强，反之亦然。商业分布形式影响社区商业性质的重要因素。商业分布形式的不同则对内与对外的影响力和辐射力度均会不同。社区商业的

5、辐射范围是能较直接反映出社区商业性质的因素。辐射范围的大小可以从其业态的组合、主力店等情况来判断商业的辐射范围。商业与住宅/人口的关系也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而可以判断其商业的对外性质的强弱。3.3社区商业类型根据多年社区商业操作经验及国内对于社区商业研究的基础上，社区商业主要分为如下三类：类型外向型中间型内向型客观条件服务半径1.5-2公里0.5-1.5公里0.5公里覆盖人群常住人口超过10万人常住1-10万人只针对自身社区业主商业说明商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足以支撑

6、商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。该类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，兼顾周边人群，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。主观控制商住比5%-11%2%-5%≤2%人均商业面积1-3㎡/人≤1㎡/人3.4研究方向基于以上对社区商业的分类研究简述，本专题在案例研究上，将在商业规模、住宅/人口与商业

7、的关系、业态分布形式与业态占比、经营模式等诸多参数中分析成都具有代表性的大型高尚社区商业的类型，总结出其规律与发展趋势。4案例分析及规律总结为体现趋势特征，本专题以大型高尚社区的商业研究为主；总建面至少在30万平方米以上，以居住功能为主；具有超市/餐饮/服务配套等社区商业典型业态；商业均处于运营状态；选取不同规模、区域、成熟度的大型社区进行研究；对本专题选取的案例：鹭岛国际社区、优品道、中大君悦金沙、翡翠城、龙湖三千城4.1样本选取原则注：数据人为采集为主，涉及估测，难免有遗漏与不准确之处，本专题研究使用过程中，数据仅提供一般性的参考。如有失偏颇，请佐证。根据

8、目前大型高尚社区的业态类型，本专题研究