房产开发成本控制要点及技巧

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1、房地产开发成本控制要点及技巧　　随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值：“节流”即房地产项目成本费用的控制。　　房地产开发成本控制主要是对其中主要费用

2、中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。第一部分征地和拆迁补偿、安置费　　征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。第二部分勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过国家或地方有

3、关政策争取各项优惠政策降低；后一部分必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。行政事业性收费项目一般包括：行政事业性收费项目一览表№行政事业性收费项目计征标准单位备注1墙体材料发展基金8元/米22土地出让金元/米2按地价据实结算3散装水泥专项基金0.9/0.6元/米2框架结构/砖混结构4价格调整基金2元/米25人防结构建设费30元/米26城市污水处理费0.3元/米27新菜地开发基金10000元/亩8城市基础设施配套费110/109元/米2住宅/公建9供电设施配套费80元/米210卫生防疫费5‰工

4、程费用工程服务性收费收费项目一般包括：工程服务性收费收费项目一览表序号工程服务性收费项目计征标准单位备注1勘察/设计费差别费率按造价或面积计算2审图费1.5‰≤2000元，为2000元3招标管理费0.05%工程费用4招标服务费工程费用5质量监督费按结构类别工程费用框架2.4元/M2，砖混1.6元/M26桩基材料检测费9‰工程费用7环境影响评价费工程费用8安全消防评价费差别费率工程费用9噪声污染费10建筑面积测绘费11档案移交费1.00元/M212工程放线费0.6元/M213避雷系统监测费14工程监理费差别费率工程费用15工程保

5、险费3‰工程费用16建设单位管理费差别费率工程费用不同工程费用，费率不同17标牌费18勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。　　工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。　　目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法，有效地控制工程造价。　　三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严

6、格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。　　施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。第三部分建安工程费的全程控制　一、决策阶段的难题和对策：　1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。　2、推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：　1）保持项目功能不变，降低项目投资；　2）投资不变，提高项目功能；　3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；　4）降低一些次要功能，使成本大幅度降低；　5）运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；　3、决策的连贯

7、与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学，尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。　二、规划设计阶段的成本控制要点：　　研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25～35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5～10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。　　1、成立成本控制管理中心，公司内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和

8、安全性等进行全面的评估和审核。　　1）通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案；　　2）按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；　　3）通过合同对勘察设计单位明确规定责任；　　4）加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。　　2、对设计单位限额设计：　　由于当前设计