合肥经开区商业综合体项目项目整体定位与发展战略

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1、谨呈：经开区商业综合体项目项目整体定位与发展战略（补充）2008-10-22高城市高速铁路确定从地块中穿越，高铁中心线两侧各退限制性条件变化让50米，退让范围内不得修建建筑，因此将导致本项目可利用土地损失约40%（60亩）项目可利用土地减少40%，B地块完全无法利用。A地块可用面积：约14000平方米压线C地块可用面积：约25000平方米D地块可用面积：约14000平方米合计可用面积：约53000平方米BADCABC定DE定位调整要求限制性条件的变化将使之前的定位发生变化，住宅的体量将大幅度缩减

2、，商业的比例将大幅度提高序号物业功能体量（M2）说明定位调整的原则：保证商业可存活项目整体形象的提升提高土地利用率办公物业酒店商务公寓商业17000170001200030000（地下7000）一栋18F小户型写字楼一栋18F特色酒店一栋18F小户型公寓四层商业（地下一层）销售持有销售持有尽可能提升容积率经济型酒店住宅商业6000100间客房标准120000住宅6000位调整社区商铺持有销售销售合计LOFT公寓商业中央广场地上停车场48000100015000900025700012层，5.3米

3、挑高公寓社区商铺A、C地块间可停360-400辆容积率2.73销售销售——核心问题界定本报告主要解决以下核心问题Q1：作为内街商业如何定位？Q2：怎样体现项目的整体性和多样性？Q3：如何充分利用土地，实现价值最大化？报告思路内街商业市场研究项目整体定位开发策略建议内街商业市场分析内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流，由于销售困难通常采取持有或带租约销售沿街式商业内街式商业经营特色人流吸引店铺特点可销售性规划重点常见业态昭示性强，便于突出打造商业形象依靠自然人流和商家品牌吸引人流相对独立，相互

4、干扰小分割形式更灵活，便于销售造型、广告面百货、超市、服饰、专卖店、餐饮等昭示性弱，需要依靠特色取胜靠特色、品牌吸引人流聚集性强，互相依托销售难度大，销售容易导致经营困难特别注意人流动线设计餐饮、休闲娱乐等元一柏庄（哈街）：规划先进，点线结合，通透性佳一幢大型商业综合楼，目前计划大型超市入驻5万平米商业用房组成的时尚商业街。定位为娱乐休闲一条街业态主要以酒吧，购物，餐饮为主11幢LOFT，4000平方米一幢，每幢四层。主要为企业办公物业。同时适合做大型餐饮与大型娱乐哈街：面积过大，销售情况一般，

5、招商由开发商全力参与，前景较好售价：9000元/平方米经营模式：9年返租金销售，每年按照市场年收益率8％的比例返还给客户规模：面积划分为60－4000平方米，优势：1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。2，对于业主：投资更有保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。3，对于项目：9年的统一规划使用权，完全可以使开发商在很大权利范围内保证业态规划的合理与品质的保证，最终保证整体商业的完美落幕劣势：1，对于开发商：需要投

6、入人力物力在此项目上，对于异地开发商来说不可取，但是元一为合肥本地开发商，故可避免此类问题绿地海顿公馆商业：小围合，开敞空间，线性连接，满城美食，饕餮大餐绿地饕界：销售情况良好，招商经营有困难售价：10000元/平方米经营模式：设立招商部，在客户购买后提供免费售后服务，主要服务为：接待，联系，提供相关咨询，相当于中介服务规模：50－200平方米，由于商铺有三层高，故内街与部分楼层高的商铺招商还需等待时日优势：1，对于开发商：绿地作为外地开发商，可以在销售早期给客户以信心，促进销售。实现现金回流，

7、在后期，也不必为单一项目付出人力物力。2，对于消费者：早期在商铺招租的情况下，有专业人员负责接待，也省去一份麻烦。3，对于项目：开发商在一定权限内可以进行统一调配，可以在一定程度上保证项目的整体风格定位。金地国际城88街：产品规划较早，率先采用骑廊形式连接内街与外街北马鞍山南首批推售商铺第二批推售商铺路第三批推售商铺机动推售区域金地88街：后期营销包装使销售火爆，但后期经营出现问题售价：20000-30000元/平方米经营模式：3年返租金销售，每年按照收益率8％的比例返还给客户规模：面积划分为6

8、0－200平方米优势：1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。2，对于业主：投资有部分保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。劣势：1，三年返租金销售使开发商招商带来很大限制。合肥内街商业的经营出现了普遍的问题，人气不足、业态失控、缺乏统一管理是导致出现这一情况的主要原因。对本项目而言，地段和地块条件、周边住宅支撑均不如以上项目的情况下，如只是简单的定位为休闲娱乐餐饮等常规业态，则势必前景堪忧。除了常规的内街商业业态