惠州大亚湾区三旧改造实施细则

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1、惠州大亚湾区“三旧”改造实施细则（征求意见稿）　第一章总则第一条为促进节约集约用地、推动产业转型升级、提升城市形象、完善城市功能，营造干净、整洁、平安、有序的城乡人居环境，根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）》(粤府办[2009]122号)、广东省人民政府《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、广东省国土资源厅《关于深入推进

2、“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字[2018]3号）、《惠州市“三旧”改造实施办法》（惠府办[2018]号》等以及惠州市的有关规定，结合大亚湾区实际，制定本实施细则。第二条本细则适用于惠州大亚湾区旧厂房、旧城镇、旧村庄改造的一切活动。第三条实施“三旧”改造应当符合土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造规划以及年度实施计划的要求，“三旧”改造项目必须申报纳入本年度实施计划，方可在本年度组织实施。第四条实施改造的“三旧”用地，必须土地权属清晰，权属界线准确，地类用途明确。第五条“三旧”改造

3、原则上应当利用布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的存量建设用地，在符合大亚湾区“三旧”改造专项规划的前提下，且办理“三旧”改造标图建库手续（以下简称“申请入库”）后方可申请改造。18第六条大亚湾区“三旧”改造工作应当结合改造地块实际、科学规划，完善改造区域内的公共设施和公建配套，充分整合分散的土地资源，积极推动成片连片改造，注重历史文化保护，优化城市发展空间和战略布局。第七条实施“三旧”改造应当与违法用地查处相结合，2009年12月31日之前发生的违法用地必须按规定处理后才能纳入改造

4、范围。第二章一般规定第八条大亚湾区“三旧”改造分为拆除重建类改造（全面改造）和非拆除重建类改造（微改造）。其中：拆除重建类改造主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的“三旧”改造项目。涉及历史文化街区、历史文化名村以及历史文化遗产建筑的，不适用拆除重建类改造。非拆除重建类改造（微改造）主要分为综合整治类改造、功能改变类改造、局部加建类改造、历史文化保护类改造和生态修复类改造。是针对原有上盖物年代较新、质量较好的项目，在维持现状建设格局基本不变的情况下，通

5、过改变功能、加建扩建、局部拆建、节能改造、完善公建配套设施、修缮与维护历史建筑等方式实施的改造；或通过土地整治、拆旧和复垦等，恢复生态景观用途、作为农用地使用的改造。具体项目的改造类型由区住建局按照省市的相关规定在项目的《建设用地规划条件告知书》中予以明确。第九条政府组织实施的“三旧”改造项目涉及以下两种情形：（一）因城市基础设施、公共设施建设需要或因实施城市规划、成片连片改造等需要，可由政府组织实施改造；（二）纳入“三旧”改造范围内的国有企业、大亚湾区各类资产经营公司名下土地需与他方合作实施改

6、造的，应由政府组织实施。18政府组织实施改造的项目，应由政府依法收回、收购土地使用权，并通过招标拍卖挂牌等公开方式确定项目改造主体。第十条土地权利人自行改造或合作改造。鼓励土地权利人自行进行改造，也可由相邻各地块的土地权利人共同成立项目公司合作改造。土地权利人自行改造的项目，以其自身作为改造主体；相邻各地块的土地权利人合作进行改造的，应以各方共同成立的项目公司为改造主体。第十一条市场主体实施改造。改造范围内的所有权利/权益主体可通过签订搬迁补偿协议、收购归宗、以房地产作价入股、联营等方式将房地产

7、相关权益转移到单一的市场主体（包括项目公司）实施改造，由该市场主体进行集中拆迁和改造。市场主体实施的“三旧”改造项目，在取得改造范围内的所有土地和地上建筑物权益后，可按照与各权益人签订的相关协议约定，由该市场主体（包括项目公司）作为改造主体。第十二条旧村庄改造中，农村集体经济组织可以自行改造或者选择市场主体合作改造，也可根据本细则第九条第（一）款规定，由政府组织实施改造。农村集体经济组织自行改造的，以该农村集体经济组织或其成立的全资子公司为改造主体。农村集体经济组织选择与市场主体合作改造的，应当

8、经70%以上村民代表或户代表表决通过后，通过农村集体资产交易平台公开选择确定合作方。可由农村集体经济组织与公开选择确定的合作方共同成立项目公司作为改造主体；也可由农村集体经济组织与公开选择确定的合作方共同约定其中一方作为改造主体。第十三条改造用地申请入库应当符合以下要求：（一）经全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地，且在2009年1218月31日前已实际建设使用，地块上盖物（上盖物：指不可移动的建筑物，集装箱、果树、石头、砖块等均不属于上盖物）基底面积占入库单元地