《购物中心研究》ppt课件

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1、购物中心一、定义中国商务部的定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。二、中国购物中心的发展历史中国购物中心的发展历史较短，20世纪80年代以前，中国没有购物中心，80年代中后期在北京、上海等一些大城市开始出现对购物中心的探索与萌芽，发展至今，仅有20多年的历史。中国购物中心的雏形阶段——自发的探索（20世纪80年代）上个世纪80年代末期，迫于日益竞争的激烈环境，中国不少百货店为谋

2、求与众不同的竞争优势，开始升级传统百货，进行购物中心的最初探索，主要是增加餐饮和娱乐方面的服务，丰富传统百货的功能，并没有改变中国百货公司自身的经营模式。从本质上看，这类购物中心绝大部分依然应该划归于百货公司业态，最多也是升级版的百货，它们同购物中心获得租金收益并实现物业资产价值的目标有着本质的区别。中国购物中心的起源阶段——主动的尝试（20世纪90年代）背景：改革开放、城市建设进程的不断加快、居民生活需求的逐步提升代表：广州天河城广场，上海港汇国际，国贸商城。特点：开发主体：国有企业、香港地产公司主要盈利模式：长期持有，收取租金中国购物中心的发展阶

3、段——全国的狂热（2000年至今）背景：中国经济和城市建设迅速发展，使得购物中心的成长基础日趋完备和成熟。中国零售业和房地产业的交融性发展，尤其是房地产在全国范围内的火爆，更是购物中心的广泛开发起到至关重要的拉动作用，特别是04年到08年，在全国范围内掀起了一场轰轰烈烈的造MALL运动代表：北京东方新天地，北京金源时代购物中心，深圳万象城，东莞华南MALL特点：开发主体：外资、港商、内地地产企业争奇斗艳。范围：由一线城市开始向二线三线城市推进，不再紧紧集中在城市核心区，更多的郊区型和新区型购物中心出现问题：在发展阶段，将购物中心切割成若干小单元出售给

4、个人投资者，承诺“售后返祖”、“售后包租”、“固定回报”的产权式购物中心一度在中国大行其道，占据了中国购物中心总量的55%，导致了一大批“烂尾”、“空置”项目的产生。三、购物中心的分类城市型郊区型按位置及影响力分类城市型购物中心都市型：处于市级商圈，规模巨大或商业具有市级影响力和渗透力，区域性：处于非市级商圈或城市新兴商圈，商业难以渗透到全市，社区型：处于城市较大型生活片区中，或规模较小，无较大商业渗透力，都市型购物中心西单大悦城北京东方新天地区域性购物中心宁波万达广场区域性商业购物中心北京望京国际商业中心郊区型购物中心处于城市边缘或郊区，商业渗透范

5、围一般较大郊区型购物中心东莞华南MALL集中型购物中心街区型购物中心按建筑形态分类集中型购物中心以独体或裙楼的形式实现的集中性商业建筑，如西单大悦城、金源MALL等大多数购物中心街区型购物中心开放式街区型组织形成的商业建筑群，如北京蓝色港湾、三里屯VILLAGE、上海FOXTOWN、宁波天一广场主体型混合型按商业主题分类主题型购物中心精品时尚型：商品组合以高端国际品牌为主，如北京新光天地、上海港汇广场年轻时尚型：商品组合以中端潮流时尚品牌为主，如上海来福士、西单大悦城、南京水游城生活配套型：商品组合以生活用品及家庭组合为主，如望京国际购物中心、宁波万

6、达广场家庭娱乐型：以大型家庭娱乐项目为主要聚客力量，如华南MALLOUTLETS型：商品组合以高端国际品牌折扣店为主，如上海FOXTOWN混合型购物中心混合主题型：无清晰主题或多主题混合，如金源MALL论题：购物中心的起源阶段，没有国内成功的案例借鉴，为何开发出来的购物中心却长期有着耀眼的光芒？如国贸商城三、购物中心与百货的区别获利方式不同百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利；SHOPPINGMALL主要通过分租物业的租金收入方式获利。服务对象不同百货业态是商品买卖，面对的是相对集中的有直接购买目的的顾客，经营的是商品；SHOPPINGMALL

7、是物业出租，管理的是商户，经营的是全客层、潜在购买需求的顾客。商圈不同百货店的商圈是比较固定的，社区型比较多一些，SHOPPINGMALL的商圈较广，客流可以是旅游者，可以来自全国，更可以来自全市。物业体量不同百货商城通常选择中等规模物业，SHOPPINGMALL通常几倍于百货商城，占地面积大，建筑面积大，停车面积大。布局模式不同百货商城以商品岛方式布局，只有有限的场内共享空间；SHOPPINGMALL多以数条步行街或回廊式多层布局，其共享空间不仅要通透各业态的聚集和互动，更要扩展到周边环境。购物环境要求不同百货商城重点强调商品展示效果；SHOPPI

8、NGMALL要求整体氛围、综合体验的效果。餐饮、娱乐、休闲业态比重不同百货商城里通常只有少量底商配套的快餐小