2010年南京丰盛集团丰盛新都汇地产项目营销建议报告

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1、丰盛集团南京丰盛大族科技股份有限公司了解现在环境，了解对手，了解本案，才能准备好。应以大盘面世，塑造优势扭转劣势，商业地产大盘应如何面试呢？大盘应有哪些气势？前言一、近期环境政策（附件一）二、市场环境分析1.现阶段房地产状况及影响因数分析（附件二）2.城市规划、宏观经济及南京房地产办公物业现状（附件三）3.南京写字楼供销状况4.竞争物业各案分析5.南京房产2009.12.14—2010.1.10日每日销售状况6.市场总结三、产品分析1.项目环境分析2.本项目特征分析（swot分析）3.本项目产品分析4.项目定位5.本项目产品面积分割建议6.现有市场客户分析7.近期影响本

2、案的有利因素{丰盛集团丰盛地产项目营销建议报告}目录四、销售策略1.目标愿景2.核心理念3.企划思维a.形象篇b.交通优势篇c.区域前景篇d.投资篇e.企业形象篇4.销售渠道及销售控制建议5.广告策略6.销售中心设计建议7.样板房设计建议8.推案亮相计划思路9.目标销售愿景五、项目CI及各项媒体参考六、业务执行1.售房流程图2.认购流程3.业务执行4.签约流程5.围墙POP、6.道旗、7.装修配套等建议七、总结一、近期环境政策（附件一）政策调控将成为一种常态房价备案制”近期将出细则《关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展的意见》《国家税务总局关于房地产

3、税收政策执行中几个具体问题的通知》《南京市建设项目容积率管理暂行规定》《关于支持自住和改善型住房消费，促进房地产市场平稳健康发展的意见》1.大力推进保障性住房建设，进一步完善住房保障制度。2.支持居民自住和改善型住房消费，抑制投机性炒房。3.增加普通商品住房供给，大力加强土地批后管理。4.加强房地产市场监管，规范市场价格和销售秩序。从“抑制”改“遏制”已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源1.现阶段房地产状况及影响因数分析二、市场环境分析投资增长：好于预期供给回升：施工面积、新开工面积和竣工面积同比快速增长销售增加：需求集中释放，销售面积和销售

4、额同步猛增价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快国房景气指数：持续走高，呈现U型趋势（附件二）2009年我国房地产市场主要特点全国土地市场交易活跃，“地王”频出房价快速上涨，部分城市房地产价格出现“倒挂”现象投资投机性购房比例升高，现房楼盘空置比居高不下居民对房价的上涨预期继续增强，购房意愿开始下降保障性住房建设力度加大，受益人群不断扩大“住商价格倒挂”“房地价格倒挂”“二手房和新房价格倒挂”影响2009年房价的主要原因分析市场供求：2008年以来积累的住房需求集中释放政策效应：为应对国际金融危机，促进住房消费、扩大内需

5、政策发挥了积极作用外围环境：通货膨胀预期增强，资产价格上涨基于购房者“买涨不买跌”心理，投资投机性需求也随之启动，进一步推动了住房价格上涨。国内金融投资渠道有限的情况下，投资购房成为我国高收入者实现资产保值增值的首选方式2.城市规划、宏观经济及南京房地产办公物业现状《南京市城市总体规划（2011年-2030年）》1、南京主城区扩大到1000平方公里2、首次提出南京都市区概念3、南京地铁由13条增至14条线路。4、南京新的城市定位南京南站及大校场机场区将成为重点建设区。未来都市区内任一点15分钟可上快速路、45分钟内实现都市区任两点内的通达。（附件三）未来我国房地产市场发

6、展趋势和相应政策政策思路：在保持政策稳定性、连续性基础上进行适时调整政策目标：抑制投机，遏制房价过快上涨调控手段：信贷、税收和土地等多种政策工具皆有可能运用未来市场利率将很可能“内紧外松”，但总体保持低位。可能进行“物业税”试点首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”3.南京写字楼供销状况08年写字楼供销比趋势呈现供大于求的局面08年写字楼价格趋势写字楼价格在大幅跳水08年各板块写字楼去化情况对比城南板块全年成交量仅5647平方米，价格为7307元/平方米。09年上半年写字楼成交价格趋势09年上半年各板块写字楼去化情况对比上半年价格上涨趋势较明显集中在城中、河西和江

7、北三大板块未来三年上市销售量均有大幅增长4.竞争物业各案分析跳出区域市场，从南京整体的写字楼销售市场反应来看，基本可将销售型写字楼分为纯商务型、SOHO型及综合体配套型三类商务型写字楼—主要分布在城市核心圈、河西奥体新城CBD以及江宁开发区将军大道沿线，地段对售价及租金价格起到绝对主导作用。SOHO型办公—产品采取5.1~5.6米挑高设计，面积分割灵活且主流面积相对较小，总价低。依附于核心写字楼商圈，通过低商务成本吸引客户，投资客比例略高综合体配套型办公—明发商业广场：位于南京南站辐射圈；依托近40万平米的集中商业；40-70㎡的办公SO