《星河湾定位提案》ppt课件

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1、池州龙登·星河湾项目定位提案书[天知·地产营销]08-05-15提案的目的市场趋势分析项目价值分析形象定位研讨推广方案设计分析篇1、宏观市场分析政策面：宏观调控持续加强，针对性和操作性愈发成熟土地供应量紧缩，增加开发成本购房流程监管严厉，降低投资性购房热情金融面：CPI指数居高不下，通涨压力剧增人民币升值已成定势，外资抛售势头渐显股市前景堪忧，制约投资热情市场面：购房热情大幅消减，理性购房趋势成为主导打折、抽奖等变相降价引领市场价格同比仍属增长，成交量萎缩已成事实小结宏观调控消弱购房热情“拐点论”增强观望情绪经济波动

2、抑制投资欲望地震灾害增加质量要求2、池州规划分析池州现状——人口篇：全市面积为8271平方公里，总人口152万人；城区规划面积1864平方公里，主城区规划面积359平方公里，当前城区人口约25万人左右，预计2020年城镇化水平达50%。池州现状——交通篇地理位置可辐射合肥、南京、上海、杭州、武汉、南昌等地。当前交通以公路为主未来将持续发展港口、铁路及机场池州现状——经济篇从2002年开始计算，池州国民生产总值年均增长26%以上，到2006年达130亿元；截止2006年，池州人均GDP达9000余元人民币；到2006年

3、，池州三产结构调整为：22:38:40，工业总产值有新的提高；当前城市总收入以旅游产业为主要增长点，预计到2010年达60亿元。池州现状——经济发展目标到2010年，全市GDP达240亿元，人均GDP达13000元以上，财政年收入达25.8亿元，全社会固定资产年均增长28%，三产结构调整到15:47:38，第二产业成为主导。小结人均收入相对较低，抑制消费需求城市规划力度较强，发展潜力巨大刚性消费基础较稳，未来前景看好交通发展势在必行，投资吸引度较高3、房地产市场分析投资篇从2004年开始，池州房地产投资呈现出快速增涨

4、局面，截止2006年，投资幅度达9.5亿元，占全社会固定资产投资的10.42%，投资增幅稳定在19%左右。价格篇池州住宅类商品房均价从2005年的1644元/平方米增涨到当前的约2800元/平方米。商业类成交均价从2005年的6464元/平方米递减到2007年8月份的5588元/平方米，截至到目前又重新呈现稳步上涨态势。成交量篇2006年至2007年10月份，成交量属上升层面2008年月度成交量有所下降，并逐步呈现出稳定状态户型篇110－130m2户型最受市场欢迎，其次为130-150m2及80-110m2；140m

5、2以上户型因总价较高，销售中会有一定制约；80m2以下户型因无法适应当地人生活习惯，因此销售中阻力最大。小结房地产投资到目前达到阶段性高潮价格在上升的同时开始进入稳定期成交量出现阶段性萎缩但趋于稳定110-130m2三房户型较受市场欢迎4、同类项目分析当前市面均价在2600-2800元/m2左右，并有持续上扬势头业态以多层为主，兼有小高层及别墅户型多以100-150m2三房为主，兼有部分大两房各项目成交量均呈现出萎缩现象，但逐渐开始平稳汇景项目个案分析－基本情况当前销售为07年12月开盘的4幢小高层，价格区间为270

6、0-3300-3800，表价显示最高为25号楼起价为3040；户型面积为103-140m2。现余20套，多为103m2两房，户型抗性较大；未来到6、7月份左右开盘推出整个项目最后3幢小高层。汇景项目个案分析－推广情况2001年以800元/m2切入市场空白点，初期大量政府公务员购买，拉升销量；数年品牌积淀，逐渐成为区域标志型项目；从客户反应来看，卖点主要集中在地段较好，距市中心较近，周边景观较好。客户来源以政府公务员为主，兼有铜陵、安庆等周边市县购房人员。小结提升了区域版块价值形象汇集了一批潜在购房客户定位篇1、本项目

7、内容提炼地段位于城市中心与平天湖之间，秋浦路贯穿东西；毗邻汇景花园，与之共享市中心资源，成为市中心版块仅有两个房地产项目；5分钟距离内享有市中心商业区、贵池中学、清溪河、市行政中心等配套资源；处于未来平天湖旅游服务区规划地块一侧。社区配套社区设一个篮球场、两个羽毛球场运动配套周界红外防护、社区监控系统、彩色可视对讲、电子门禁、燃气泄露报警系统、紧急报警按钮、巡更系统、电梯五方通信系统等安防系统齐全小区广场、小区广播音乐系统等生活配套齐全完全人车分流增强品质感产品细节使用全框架结构，外墙贴砖工艺；户型带入户花园、宽景阳

8、台、飘窗，南北通透、全明设计，最大270o观景效果；2、本项目SWOT分析S（优势）项目地段优势明显，具有较强的唯一性；项目品质感强烈，产品细节具有较强的竞争力；W（劣势）直观的周边配套目前不够齐全；写字楼业态在销售上会有一定压力；规模较小导致小区生活配套不足。O（机会）未来平天湖旅游资源的开发，在景观上、周边配套上有较大的帮助；汇景花园即将售