惠州中颐海伦堡踩盘分享

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1、海伦堡案例分享中原地产（深圳）有限公司惠州分公司策略顾问部HUIZHOU.08.2010报告框架Part1一、项目产品及规划二、项目推广及销售三、项目价值“回归”1.1、项目规划1.2、产品户型1.3、交通配套项目资料：中颐海伦堡位于江北惠州大道与三环路的交汇处，总占地80000平米，规划总户数1258户，分四期开发目前三期在售本案项目名称中颐海伦堡项目位置江北三环北路28号所属商圈江北建筑风格精致典雅的欧式占地面积80000平方米建筑面积240000平方米容积率2.75绿化率50.50%总户数1258物业管理中颐物业开发商惠州市海伦堡房地产开发有限公司市政

2、广场体育公园惠台学校华佳购物广场项目规划：项目规划分为4期开发，目前在售的是三期，二期已于2009年9月交楼，四期已经动工目前在挖土方一期二期三期四期三环路三期施工进程图金石一路四期施工进程图四期的地理位置相对一期更优越，交通更便利，如果选择先开发四期地块实现的收益可能会更好产品配比：三期16-19栋楼的产品都是以105-127的三房为主，三房套数占了本期总套数的93%，除此之外还有位于一楼的商铺和顶层的复式这样的产品结构配比优势非常突出，就是能够集中锁定客户群体，有针对性作出营销，但是它也限制了购买两房或者四房的客户群体。楼号户型面积区间（平米）套数16栋

3、三房二厅105.66-108.9654125.33-127.2554复式171.4--211.244商铺77.66--111.81717栋三房105.74-108.9854125.33-127.2454复式171.39--211.234商铺52.96-118.17718栋三房105.62-108.9456125.29-127.256复式171.34--211.174商铺57.63--153.73519栋三房112.3229128.0629三房135.0129户型分析：户型设计合理方正实用，尤其是每套房卧室之中的凸窗设计，增强了空间的视觉感受【朝向】东南【户型

4、】三房两厅【参考使用面积】127.25平米户型特点：东南朝向，三面单边优越格局三面采光，通风对流，明厨明卫独立客餐厅，干湿分区超大客厅带大阳台设计，阔绰主卧套房厨房和餐厅14平米主卧25平米客厅20平米户型分析【朝向】东南【户型】三房两厅【参考使用面积】108.98平米户型特点：客餐厅紧密相连，视野更开阔每个房间都朝南，享受中心园林客厅将主人套房与客房完全分开，保持生活的私密性每套房间赠送凸窗，视觉空间更开阔厨房餐厅和客厅29平米主卧19平米次卧12平米交通设施：项目位于三环北路与惠州大道的交汇处，在金石一路有一个公交站点，各期项目被道路分割，可以增加卖商铺

5、的面积和套数海伦堡往市区方向往广州方向三环路内部交通金石一路三环北路配套设施:项目位于三环线以外，周边配套设施缺乏，生活氛围不成熟，三期项目旁边有医院，前期项目的商铺有些已经开业。海伦堡惠康医院惠台学校华佳购物广场三新小学惠康医院位于金石一路，在三期后面，步行仅需2分钟时间就可到达前期开发的项目已经有部分商户入驻，但是门口冷清，周边没有太多的居民惠康医院小区商铺项目位于江北CBD热点规划投资区，市场品牌知名度高1三期项目在售，以105-127平米的三房为主，针对居住客户2交通便利周边配套较少，项目位置较偏生活氛围不成熟3户型方正实用，产品符合项目的客户定位，

6、赠送的凸窗是一个亮点4小结报告框架一、项目的产品及规划二、项目的推广及销售三、项目价值的“回归”1.1、包装情况1.2、推广策略1.3、推广进程1.4、销售状况园林赏析：项目园林打造的非常优美,对提升该项目的档次增加了很多因素,同时也是项目的卖点内部小径喷泉路边植被休息台城堡游泳池销售中心：销售中心门口环境优美，进门就是面对销售台,感觉不是很好,销售中心的包装还有格调相比对面的万科逊色很多营销中心门口模型展示洽谈处门口小品看房通道：在看房的过程中会发现很多宣传牌,会在一定程度上影响景观楼梯间广告牌利用竹子遮挡有点窄样板间：本期共做了两个样本间和两个清水房，从

7、两个样板间的可以看到园林景观资源，因此卖的比较好，而两个清水房朝向的房子卖的不好每间卧室都有这样的凸窗，从视觉感受上明显的增加了室内的空间简约的装修风格，非常符合产品的定位从样板房的选择看，可以非常清楚看到室外的景观资源，突出了项目的卖点楼书欣赏：楼书制作的很精美，美人鱼的宣传纸上没有产品信息，不能达到宣传的目的推广主题：成年人的童话城堡，这个没有凸出项目的核心卖点也没有传达出项目高品质的素质宣传活动：与惠州报业合作举办单身男女派对活动，以二十至三十岁的年轻人居多，可以为现场起一个暖场的作用,整体感觉缺乏购买实力推广进程：从拿预售证得时间和套数可以看出，开发

8、商采取了比较谨慎的策略以应对市场变化三期拿到预售证时