房地产企业资金筹集

《房地产企业资金筹集》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产财务管理长春工程学院管理学院2011年3月第3章房地产企业资金筹集管理3.1房地产企业筹资概述3.1.1企业筹集资金的含义与动机1.筹资的概念P40资金筹集是房地产企业组建和开发经营的必要条件，是财务活动的起点。2.筹资的动机新建；扩张；偿债；调整资本结构筹资动机例题：某企业扩张筹资前的资产负债状况如表A栏所示资产A初始金额B扩张筹资后C偿债筹资后负债及所有者权益A初始金额B扩张筹资后C偿债筹资后货币资金应收帐款存货固定资产净值150480220100015048052011501504805201150应付帐款短期借款长期借款所有者权益

2、31003501190310075012401105004501240合计185023002300合计185023002300不同动机的筹资行为和结果：该企业现筹资450万元，其中长期借款400万元，所有者权益投入50万元，用于增加设备价值150万元，增加存货300万元，其它项目不变。则扩张后的资产负债状况如表B栏所示；现企业应付帐款有200万元到期，长期借款中有300万元到期，因此借入短期借款500万元偿还到期债务，则偿债筹资后的资产负债状况如表C栏所示；——150万元货币资金未动用偿债筹资有两种情形：调整性偿债筹资；恶化性偿债筹资。混合筹资

3、动机上例我国房地产企业融资现状政策层面具体表现：1.融资途径单一2.直接融资比重低，融资结构不合理3.融资环境不健全4.相关立法不完善3.1.2筹集资金的分类按所筹资金的来源不同分类☆权益资金（资本金、资本公积金、盈余公积金、未分配利润）☆债务资金（各种债券、应付借款、应付票据）按筹资使用期限的长短分类☆长期资金（吸收直接投资、长期股票债券、长期借款、融资租赁）☆短期资金（短期借款、商业信用、发行融资券）——特点比较P41-42资本公积金来源概念：是在公司的生产经营之外，由资本、资产本身及其他原因形成的股东权益收入。投资者实缴出资额超出其资本金

4、的差额，包括资本溢价和股票溢价（是上市公司最主要的公积金来源）接受捐赠的资产外币资本的折算差额债务重组收益（包括因合并而接受的其他公司资产净额）3.1.3筹资渠道与筹资方式方式渠道吸收直接投资发行股票发行企业债券银行借款融资租赁商业信用国家财政资金√√银行信贷资金√√√非银行金融机构信贷资金√√√其它企业资金√√√√民间资金√√√企业内部形成资金√境外资金√√√√√3.1.4筹集资金的原则根据资金需要，合理确定筹资规模合理选择资金渠道，力求降低资金成本研究资金投向，讲求资金使用效益适度负债经营，防范筹资风险研究资金时间价值，及时筹措原则当前房企

5、的主要融资方式1.自有资金：现金、应收票据、可抵押或贴现的股票债券、可立即出售的现房等；2.预收账款：购房定金和建设单位的预投建设资金；3.上市直接融资：直接上市或借壳上市，定向增发、公开增发、配股等；4.合作开发：土地和资金的结合促成——中中合作、中外合作、中外合资等。5.REITs（RealEstateInvestmentTrusts）：由房地产投资信托基金公司以发行收益凭证（普通股、商业票据、债券）的方式汇集特定多数投资者的资金，后将资金委托房地产开发公司负责投资标的的开发管理和销售，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

6、当前房企的主要融资方式6.银行贷款：包括信用贷款和房地产抵押贷款等；未来银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种将层出不穷且不断完善，但目前房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。7.工程承包融资：承包商带资承包，开发商按合同还款付息；8.融资租赁；9.回租：开发商以低于物业市场价的价格出售自有物业（一般融资比例高于75%）同时约定回租条款，租金亦低于市场租金；10.回购：思路同上（一般融资比例高于80%），同时约定回购条款，还本付息（高于抵押贷款利率）；11.发行债券；当前房企的主要融资方式12.“夹层融资”(mezzaninefinanc

7、ing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。该模式大量采用基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。13.私募股权融资：私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物

8、业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前房企的主要融资方式14.典当融资：是中小规模开发商的一种替补融资手段。短期小金