精品苏州博思堂青剑湖别墅前期报告

《精品苏州博思堂青剑湖别墅前期报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、谨呈：上海旭辉集团青剑湖27号地块前期定位报告苏州博思堂市场部2007年元月目录一、宏观环境分析二、苏州别墅市场研究三、市场竞争及客源分析四、项目分析五、项目核心定位六、项目建议宏观环境分析宏观环境分析政策环境分析政策出台后，苏州商品房交易6、7、8月份市场成交指标下降较多，市场反映明显“国六条”政策重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发全过程监管；规范发

2、展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。宏观环境分析政策环境分析这项政策有利于缓解市场供需结构性矛盾。别墅开发受到了严格的控制。别墅产品将会逐步稀缺。停止别墅用地土地供应2006年5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，决定从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。宏观环境分析政策环境分析“住房结构”调控细则2006年7月13日，建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文件)。①.90平方米

3、套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；②.套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上；③.今年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府因地制宜地确定需要调整的情况。在此宏观背景下，本项目包含优势的同时，更多的要接受市场考验和自身的挑战。宏观环境分析政策环境分析政策点评持续宏观调控，表明政府稳定房价、保证经济稳定健康运行的决心。房地产市场将回归到理性状态，有利于行业长期稳定的发展。从土地市场来看，别墅开发限令是把双韧剑。在宏观调控背景下，房地产企业面临重新洗牌。宏观环境分析经济环境分析园

4、区经济不断发展，带动了唯亭板块经济的发展。苏州工业园区十年GDP发展列表年份19941995199619971998199920002001200220032004200506年1-9GDP（亿元）11.313.619.632.750.374.4130.5180.2252365503581511.7增长率（%）/19.944.666.953.647.975.438.139.745.137.815.5——占全市比（%）///2.94.05.58.510.212.113.014.614.4——宏观环境分析经济环境分析园区已经成为苏州市房地产市场的领头羊地位

5、。园区房地产发展概况年份199819992000200120022003200420052006（1-11）园区房地产投资额4.355.076.097.8417.52862.13100.1103.5年增长率25.1%16.6%20.1%28.7%123.2%60.0%121.9%61.1%15.7%全市房地产投资额58.560.159.966.8107.3177.9334.3420409.6园区占全市比重7.4%8.4%10.2%11.7%16.3%15.7%18.6%23.8%25.3%宏观环境分析经济环境分析园区经济的发展带动了行政区域的不断扩大，

6、是园区周边乡镇发展的机遇。大量外资企业和就业人口的进入，带来了大量的较高消费能力群体和住宅市场的旺盛需求。经济分析小结宏观环境分析唯亭镇介绍唯亭镇主导旅游度假功能，成为苏州工业园区的北部城市副中心。唯亭镇概况地理位置唯亭镇东临苏州古城、西接昆山市、南靠园区中心地带、阳澄湖、环抱青剑湖。行政区划唯亭属于苏州工业园区下辖的经济重镇，在05年，唯亭合并了毗邻的跨塘镇。宏观环境分析唯亭城市规划良好的城市规划，唯亭未来的发展前景非常看好。一心:唯亭北部新行政中心区域，将形成园区北部的行政和商务中心；二片:葑亭路沿线10万人居住组团和青剑湖地区5万人居住组团；三圈

7、:青剑湖环湖商业圈、阳澄湖沿线商业圈和312国道沿线商业带；宏观环境分析青剑湖板块青剑湖板块定位是本案的先天优势和价值点。规划详情青剑湖环湖片区是唯亭镇未来的行政商贸核心区。青剑湖环湖商业圈，将重点发展总部经济、高档会所、宾馆酒店等。环青剑湖沿线，将形成一个5万人组团的低密度社区。苏州别墅市场研究别墅市场研究苏州别墅发展历程第一阶段：外销别墅——别墅市场的起步（1994年-1998年）外企进入苏州，别墅高档外销独栋别墅为主。古城区的房产开发稀少。第二阶段：经济型别墅占据主流（1998年-2000年）出现TOWNHOUSE别墅形态，如独墅苑、美墅缘，规划

8、缺少创新。第三阶段：高档别墅步入市场（2000年-2004年）苏州别墅有了质的飞跃，自然生态豪