业主与物业管理公司及其他业主纠纷的处理

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1、作者北京市东方律师事务所吁爱平律师联系方式6605442813693397177转载请注明作者及联系方式第三章业主与物业管理公司及其他业主纠纷的处理自家装修与别人无关的想法一去不复返了，业主装修就要尊重物业管理公司的管理权。但是当物业管理公司的管理越位，业主应拿什么与其对抗？虽然城市里邻居的称谓己经少了热乎乎的味道，但是装修渗漏、扰民更加不利于増进邻里关系，业主应如何在保证装修时间和装修质量的前提下规范装修？第一节：怎样处理和物业公司的纠纷？装修管理是否为物业管理服务的一部分目前尚有争议，但物业

2、公司额外收取装修管理费己成通行做法。目前在房屋装修过程中，业主与物业管理公司之间也矛盾重重，焦点问题有三个：怎样规范物业公司的装修收费项目和数额？怎样确定物业公司的装修管理权限？怎样界定在物业管理公司和业主及装修公司之间界定装修违规责任？重点法条：1、《物业管理条例》第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

3、2、《物业管理条例》第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。3、《住宅室内装饰装修管理办法》第13条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程幵工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。4、《住宅室内装饰装修管理办法》第15条规定：物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。问题1、业主装修需与

4、物业管理公司办理哪些手续，提供哪些文件资料?读者提问：住宅室内装修工程需与物业管理公司办理哪些手续，提供哪些文件资料?律师答疑：房屋进行装修须到物业公司办理审批手续，经批准后方可进行装修。装修施工前，业主与装修公司负责人带齐相关资料到物业公司办理申报手续。物业公司审核、验证,合格后办理批准手续。业主和装修公司负责人到物业公司交纳装修管理费及装修保证金、施工人员出入证押金、垃圾清运费等相关费用。物业管理公司为装修人及装修公司办理《装修出入证》和《装修许可证》。业主及装修公司对房屋土建结构及配套管网

5、等设施进行检査,并对厨房卫生间进行闭水试验，将问题反映给物业公司。否则，业主和装修公司可能承担应由幵发商承担的责任。装修过程中，装修公司应文明施工，业主应监督施工质量，监管施工人员遵守物业的相关规定。装修人及施工人员应对物业公司管理人员的装修检查工作积极配合，服从监督管理。施工期间，物业管理人员有权利和义务巡査装修情况。装修完工后，业主向物业公司申请初验，装修公司经装修人签字同意后到物业公司办理退场手续。业主和装修公司向物业管理公司申报装修，一般被要求提供以下文件资料：1、业主填写完好的《装修申

6、请表》，该申请表己详细列明装修范围、项目；2、装修设计图纸（包括建筑、水电）；3、装修公司营业执照复印件（加盖公章），资质证书复印件（加盖公章）；4、装修施工人员和管理人员身份证复印件及照片（办理出入证及存档）；5、装修公司电工、焊工等特种工种的上岗证及复印件等等。问题2、物业管理公司有权纠正哪些装修施工行为？读者提问：物业管理公司有权纠正哪些装修施工行为？律师答疑：物业管理公司有权纠正以下不正当的装修施工行为，造成损害的有权要求赔偿:1、改动或损坏房屋的梁、柱、板、承重墙、剪力墙、屋面的防水层

7、、隔热层、上下水管道、烟气道、供电电路、天然气管道、暖气管道及位置、防盗及对讲系统：2、地面装修时凿除原水泥层。铺设装修材料超过楼板负荷，铺设大理石地面使得楼板负荷超载；3、厨房、卫生间改动没有做好防水，包括墙面、地面、原下水管道周围。对阳台采取封包措施，在阳台上堆放超过负载的物品。将非厨房、卫房间改为厨房、卫生间；4、不适当的改变厨房、卫生间、阳台的使用功能，装修时将生活污水排入雨水管道；5、改动燃气管道，不待煤气验收合格后向燃气公司申请，由燃气公司专业人员施工，而是擅自封包、改动燃气管道;6

8、、用建筑材料封包主下水管道，安装抽油烟机，其排气管不接入烟道；7、浴室内安装燃气热水器其排气管超出外墙过长，排气管排入烟道或管井；8、浴室内安装浴霸不从插座重新引线，而是使用原预留灯线。房内使用超过原设计负载的用电器；9、其他造成安全隐患的施工行为。参考法条：《住宅室内装饰装修管理办法》第5、6、7、8、9、10条，《家庭居室装饰装修管理试行办法》第11条问题3、物业管理公司会对影响外观的装修予以干涉吗？读者提问：装修时，物业管理公司可能会对那些影响外观的装修予以干涉吗？律师答疑：物业管理公司以