房地产-开发商经营变革

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1、生存压力与中小开发商经营变革中小开发商将面临长期的生存压力▲房地产问题已经被彻底政治化、道德化、娱乐化、社会化，虽然房地产仍有大的发展空间，在危机期间也可能出台针对房地产的短期政策，但从长期来看，很难再形成东南亚经济危机时期那样的救市氛围和政策。▲在今后几年内，中小开发商都会受到融资问题的困扰，其他行业的资金仍会源源不断地进入房地产业，形成对中小开发商的挤压。市场一发生大的震荡，中小开发商就面临被并购重组的风险。▲在几年调控无法达到目的的情况下，政府开始反思，对市场的认识程度提高，并逐渐回到以经济手段调控市场的思路上来，为控制房价并增加财政收入，放地量

2、会增加，供应增大，与过去相比销售压力增加，利润率也下降。▲在“民生”压力下，保障性住房供应量明显增加，分流一部分购买力，并影响预期。从2008年开始，住房保障制度建设将加快，住房保障体系逐步完善。如深圳2008—2010年将建成9.73万套保障房，厦门2008年原定建成2万套，2009年建成1.4万套。北京2008年分别新建经济适用房、廉租房、限价房300、50、450万平米，09年这三类住房开工850万平米。2010年中央提出更高要求。▲中小开发商往往既没有资本优势，有没有技术和管理优势，主要靠当地人脉关系和不规范操作生存、发展，但从发展趋势上看越来越难

3、。▲各项房地产税收征收将趋于严格，打击偷漏税的力度在加大，税收压力大大增加。▲舆论暴政笼罩全国，房地产市场的发展环境进一步恶化，并未将来的社会发展埋下隐患。但在“民生”的压力下，一些制度与政策更扭曲，虽然可能增加供应，但干预增加，市场化程度明显下降，政府一些倒退行为出现。▲每当市场趋好时，就会出现打压房地产的消息，如出台物业税，取消商品房预售，提高利率或首付等。大开发商也会制造话题打压中小开发商。当前形势下中小开发商的战略调整▲考虑到北部沿海、到北方发展辽东半岛、环渤海、胶东半岛、江苏区域购买力稳而强不同时期沿海重点区域商品房销售面积增长比较北方城市受调

4、控政策的影响明显较小，投资风险较小房地产市场供给增长变化房地产市场需求变化主要城市房价环比变化东北地区竣工↑↓↑北部沿海地区竣工↑↓↑↓南部沿海地区↓↓↓↓黄河中游地区↓↓↑↓长江中游地区↓↓↑↓大西南地区↓↓↓大西北地区↓↓↑长三角地区↓↓↓珠三角地区↓↓↓↓环渤海地区竣工↑↓↑↓2008年3季度各区域房地产市场变化表2008年3季度各地区商品房销售面积负增长2008年3季度各地区商品房销售面积负增长(时间切面)2009年1-5月份主要城市和区域商品房销售面积变化▲到相对发达的中小城市投资，投资回收较安全到相对较发达的中小城市发展，可避开大城市大量建保障

5、房带来的冲击。住房保障推进的重点是大型、特大型城市。但要找到需求聚集程度比较高的区域。▲提前进入一些城市建设的新区谋求发展花大力气搜集城市规划变动信息，特别是新区建设信息，提前进入，与政府通过合同约定好，相对长期地持有土地，获取巨额土地升值回报。▲到海外寻求发展空间一些发达国家的老街区面临改造（如美国的休斯顿市中心国际区重建计划），国外大公司不感兴趣，劳动力成本也高；还有些发展中国家也处于城市化初期，也有一些机会(蒙古)。▲侧重于开发高档房地产，寻求相对较高的回报在商品住宅投资增量中，90平方米以下住宅投资增加很快。90平方米以下住宅投资增长成为拉动商品住

6、宅投资增长的重要力量，高档住宅供应下降。城镇住房存量中的面积比例和居室比例分布90平方米以下90-120平方米120平方米以上合计在住房存量中的比例68.2%14.1%17.6%100.0%1980年后建造的比例56.3%13.2%16.7%86.2%其中：1居室比例20.5%0.3%0.3%21.0%2居室比例32.1%3.3%1.6%37.0%3居室比例11.7%7.2%5.1%24.0%4居室以上比例4.0%3.3%10.7%18.0%强劲的需求和有限的供给也使豪华住宅的资本值显著上升。应侧重于高档房地产开发，避开保障房增加带来的冲击，尤其是本届政府

7、执政期间。可以向一些小开发商淘地。▲调整经营方式，促进企业转型✭规模稍大的开发商可以考虑向城市运行商转变，使单一的开发活动与城市运营、城市发展结合起来，同时控制土地资源，掌握开发进度✭与知名企业合作，贴牌开发，提高标准化程度和项目声誉，提升产品品质和竞争力✭拓展融资渠道，提高融资能力，减轻对信贷、私募方式的依赖（万达：通过上一个项目中酒店、购物中心的持有向银行贷款，解决了拿地资金；通过商业联盟共同入住万达广场交的资金，又解决一部分资金——通过上一个项目的资金的循环流转就解决了下一个项目的资本运作问题）✭调整投资方向，向商业地产、旅游地产、工业地产等竞争较弱

8、的领域迈进✭向更专业化、精细化方向迈进（住宅还是商业地产、旅游地产