福建惠安城市综合体商业街产品建议

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1、【禹洲·惠安城市综合体】2011.01.10商业街产品规划及业态建议产品、业态规划建议区我们的思考点Q1：产品如何规划才能实现销售进度及价值最大化Q2：业态如何定位才能符合惠安县情提升项目价值Q1：产品规划建议【惠安商圈分布情况】本案所处区位为惠安城南新区，距离惠安商业中心1.8KM直线距离惠安县城生活商圈分布为以：中心花园为原点，四周连接惠兴街、八二三街、中山南路、建惠安县商业中心设南路等支路干线所形成的两横1.8KM两纵商业集中区，整体商圈规模及发展空间狭小。本案商业街区【惠安商圈商铺形态】惠安县城现有商业形态主要以自发形成的沿街商铺构成，商业业态分布散乱，档次不高商铺

2、均为一层沿街住宅底商形式存在【惠安在售商业形态】惠安市场在售项目商业部分均为一层沿街商铺主流商铺面积为50-85㎡，主力总价60-90万、面宽4-8米、进深10-15米项目商业形式面积范围面宽进深层高主力面积销售均价主力总价百宏·丽景天成一层沿街商铺60-130㎡4-7米11-20米4.5-5.8M60-80㎡11000元/㎡65-85万海西·上城一层沿街商铺40-100㎡3.5-6米12-15米4-5.6M50-80㎡1.2-2万/㎡60-120万滨江国际一层沿街商铺65-130㎡5-8米10-15米5.5-5.8M65-85㎡11000元/㎡70-90万【本案商业形态规

3、划分析】惠安商业本案商业u惠安商圈规模狭小，商业档次较低，商业租金较低；u本案超大规模体量，于惠安具有极大社会影响力；u整体商业业态分布散乱，缺乏合理科学规划；u所处惠安城南新区，人气不足，配套薄弱；u商业主要以自发形成的沿街一层商铺为主；u距离惠安商业中心1.8KM距离，但客户心里距离大u在售项目商业形式均为沿街一层底商；于物理距离，区域成熟繁荣，需要一定的时间沉淀；u商铺主力面积集中为50-85㎡，主力总价60-90万；u通过科学合理的商业规划及自身商场带动，本案商u商铺面宽集中为4-8M，进深10-15M业具有极大发展机会结合惠安城市经济及商业现状来看，惠安商业发展滞

4、后，缺乏现代化都市商业街区，具有较大的市场发展提升及需求空间，而本案具备规模及实力打造这样的商业载体，但仍存有一定开发风险【本案商业街区形态建议】根据以上分析，建议本案商业街区：商铺面积建议：内街商铺：面积45-65㎡左右，面宽4-6M，进深10-12M左右外街商铺：面积60-90㎡左右，面宽4-8M，进深10-15M左右（商铺层高建议在消防限制基础上尽量拔高，不低于4.5M）街区商业形态建议：商业部分是本案提升项目价值，实现溢价，资金回笼的的重要部分，结合惠安商业现状及惠安未来城市发展机会，建议本案将商业街沿世纪大道一侧规划为一托二沿街铺面形式，内街规划为二层商业铺面，通

5、过科学合理的连廊规划及功能设计，使二层商业价值最大化体现。【本案商业街区形态示意】横截面示意外街内街二层商铺两层沿世纪大道2层 靠内街商铺1层内街内街【本案商业街区形态示意】【本案商业内街形态示意】【本案商业内街连廊示意】【本案商业内街天幕示意】Q2：街区业态定位【惠安现有大商业市场分析】惠安商业市场在短短几年中成功引进苏宁电器、KFC、宏图三胞、名典咖啡等在各自业态领域中的一线品牌，以及永辉、新华都、向阳坊、中闽百货等正在迅猛发展的企业，足以证明惠安整体商业正在快速发展，近几年中政府也通过旧城改造、增加商业用地的竞拍，不断增加商业在城市中的比重。但由于整体发展时间较晚，商

6、业不集中等缘故，城市商业整体氛围相对较差，诸如大洋百货、沃尔玛、麦当劳、味千拉面、金逸影院等已经进驻泉州市的实力品牌都未进入惠安现有商业市场，从现有商业市场来看不管是综合性商业还是主题型商业都存在市场空白点。也正因为此，惠安商业地产存在巨大的机会，主题型步行街、商业综合体、百货卖场、专卖店等进驻市场和抢占市场的前景和机会巨大。【本案商业定位分析】通过我们长时间对泉州惠安商业地产市场的调研和本项目属性的分析，充分了解了惠安县商业地产市场的现状与发展趋势。我们认为以下四点是项目定位的关键：2011.01.10项目商业街的商业体量不大，主要作为商业中心配套属性设置；2011.01

7、.11项目商业和住宅档次的相关性上考虑，项目的商业的市场定位应同样是中档偏高；2011.01.12项目自身有大型的shoppingmall，则商业街应该依托和相呼应，进行差异化定位;2011.01.13惠安商业市场上缺乏有鲜明特色的商业街区，本项目有实力、有条件打造别具特色的商业街区。【本案商业模式选择】商业模式分析建议购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。可以满足任一层次消费者的任一生活需求。但于品综合性商业牌市场的进一步细分及品牌要求的提升，消费者的需求不断的向个性化发展，使得针对此商业街失去了销售点的深化机