贵阳恒生大厦楼盘策划_

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1、-贵阳恒生大厦楼盘策划陕西福田广告公司策划总监  2004-2-6 一、项目前期市场研究与前期策划阶段（一）市场调查与市场机会分析1. 市场调查分析（1） 市场调查与分析（2） 市内各区域竞争楼盘调查与统计分析（3） 项目概况分析（4） 项目区域人文历史概况分析（5） 项目优、劣势分析 2. 市场机会分析(1) 市区商品住宅市场竞争程度评估分析(2) 策划区域竞争对手设定(3) 策划项目片区商品住宅市场机会分析(4) 策划项目（楼盘）市场机会分析(5) 介入市场身份设定（二）项目市场定位与建筑策略分析1． 项目市场定位分析(1) 

2、项目总体定位分析(2) 项目目标客源定位分析(3) 项目价格定位分析(4) 项目档次定位分析(5) 项目形象定位分析(6) 项目物业管理模式分析2． 项目建筑策略分析(1) 项目建筑风格分析(2) 项目建筑功能分析(3) 项目会所设施平面设计(4) 项目架空层园林设计(5) 项目户型优化分析(6) 项目外立面设计建议（三）项目工地包装模式设定1. 售楼部包装模式设定2. 售楼部内部装修风格建议3. 售楼部外围气氛策划设定4. 工地围墙样式推荐5. 售楼书设计6. 海报设计7. 宣传单张设计.---8. 涉及销售的各类表格设计（四）

3、项目品牌战略包装计划设计1． 项目品牌资源分析2． 项目品牌内涵设定3． 项目品牌VI设计建议4． 项目品牌推广计划编制（五）项目卖点分析1．项目概念塑造（1） 贵阳现推项目概念分析（2） 本项目概念形成分析（3） 本项目概念升华（4） 本项目概念目标客户接受度分析2． 项目卖点分析（1） 项目社区主题概念分析（2） 项目规划卖点分析（3） 项目户型卖点分析（4） 项目外立面卖点分析（5） 项目园林概念卖点分析（6） 项目自身环境优势卖点分析（7） 项目的配套设施卖点分析（8） 项目的物业管理模式卖点分析（9） 项目的营销模式卖点

4、分析（六）项目销售策略决策1． 项目销售目标分析决策2． 项目销售模式分析决策3． 项目内部认购期策略分析4． 项目公开期策略分析5． 项目销售中期策略分析6． 销售后期策略分析7． 广告跟进策略分析决策8． 媒体组合分析建议9． 销售组织与管理分析决策（七）项目的经济效益评估1． 项目销售目标分析2． 项目的广告投入成本与销售进度分析3． 项目投资收益与风险分析（八）项目销售实施全程建议1. 销售前期准备要案2. 销售机构设置安排3. 销售人员招募与培训安排4. 销售广告表现与档期安排二、测试市场阶段主要以问卷的模式将项目进行市

5、场的测试，以便调整、完善、优化策划思路及方案。三、项目策划方案决策阶段.---根据测试市场阶段得出的市场反应程度，对策划大纲作最终的定案，以保证项目最大的市场接受率，减少项目的风险。第一部分  市场分析 一、 贵阳宏观市场分析(一) 2000年贵阳房地产整体分析：    2000年贵阳房地产面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，贵阳房地产业形势较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部

6、分税费等有很大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。乌当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，这从2000年贵阳房地产商品房成交量高达200万M2可以看出。（二） 2000年贵阳高层住宅市

7、场分析贵阳系贵州省省会，是全省政治、经济、文化的中心，是我国西南地区重要的交通枢纽。新中国成立以来，尤其是改革开放20年来，贵阳市经济建设取得了巨大成就，人民的物质文化生活水平得到了很大的提高，同时也造就了一大批个体经营者，在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下，高层物业就成为了先富起来的这部分人的消费对象，高层住宅市场从而产生。2000年是贵阳高层楼盘飞速发展时期，其主要特点是以人性化的居住空间为主。这一代高层楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展，外立面、规划、

8、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善。90年代末期高层住宅楼宇呈雨后春笋般，逐步走向规模化。中天花园、中天广场以浪漫的欧陆式推出，成为欧陆风潮流行的最好说明。欧陆风格高层楼盘逐步走向市场。但到了2000年欧陆概念的高层楼盘又有泛滥的势头，同时