浅议区分所有建筑物相邻关系纠纷

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1、浅议区分所有建筑物相邻关系纠纷【摘要】区分所有建筑物相邻关系不同于一般的相邻关系，它具有自身的特点，需要结合相应法律规定和当事人的诉讼请求进行分析和认定，还要注意约定变更法定相邻关系内容的效力。【关键词】区分所有建筑物；相邻关系；纠纷传统的相邻关系，通常存在于土地与土地之间、土地与建筑物之间以及建筑物与建筑物之间。随着城市化进程的推进，相邻关系纠纷出现了多样性，在司法审判实践中经常出现基于建筑物区分所有权而引发的相邻关系纠纷。以建筑物共有部分为连接点的相邻关系与建筑物区分所有权纠纷经常交叉联系在一起，给审判实践带来一定的困惑，因此有必要系统的分析这种新型的相邻关系，并借

2、鉴外国的相关立法例，提出解决实践中这类案件的思路与对策。一、区分所有建筑物相邻关系纠纷的特点区分所有建筑物之相邻关系以共有关系作为媒介和连接，因表现形式多样，使其权利义务内容更为丰富和复杂。i区分所有建筑物相邻关系，是指数人居住于同一栋建筑物内，由于各个区分所有人的住宅单位彼此比邻，相互间因利用其专有部分或共有部分而发生的相邻权利和义务关系。ii区分所有建筑物之相邻关系其与一般相邻关系都是调整的是所有权的延伸和限制问题，但又有自身的特点：第一，由于这种相邻关系具有立体的模式，区分所有建筑物内所有人或者使用人负担者比一般相邻关系更为复杂多样的容忍与提供便利的义务，这种义务

3、体现在因专有部分使用而产生的相邻关系与因共有部分使用而产生的相邻关系上。第二，权利的行使受到更多的限制，对专有部分的使用要受到诸如业主大会规约等约定的限制，对共有部分的使用会受到全体业主共同利益的限制。建筑物内专有部分与共有部分不可分割，且以共有部分为连接点，所有人或者使用人权利的行使不可避免的与相邻人发生关系。违反共同利益的行为通常包括：对区分所有建筑物的不正当毁损行为；未依建筑物的使用目的或本来用途对专有部分的使用行为。这种相邻关系与建筑物区分所有权之间有着天然的联系，在实践中易混同，但是两者具有本质的区别，第一，它们性质不同。建筑物区分所有权是一种独立的复合所有权

4、，解决所有权的行使与保护问题，而区分所有建筑物相邻关系是对不动产所有权或使用权的限制或延伸，不具有独立性，附属于所有权的部分权能。第二，权利的内容不同，建筑物区分所有权包括专有权、共有权及成员权。区分所有建筑物相邻关系的内容包含两方面：一是所有权的扩张，即要求相邻人为自己的居住利益提供必要的便利；二是所有权的限制，自己为相邻人提供必要的便利以及当自己行使权力时，给相邻人造成的损害应予以补偿。第三，权利的客体不同。建筑物区分所有权的客体是建筑物的专有部分以及共有部分，而区分所有建筑物相邻关系的客体是行为，即要求相邻人为自己提供便利，或者自己为相邻人提供便利，接受必要的限制

5、。区分所有建筑物相邻关系按性质可以分为两类：一是相邻使用关系，二是相邻妨害排除关系。关于相邻使用关系，即所有人或者使用人为了正当合理使用其专有部分，必须进入或者利用相邻人之专有部分或者共有部分时，相邻人非因正当事由不得拒绝。所有人或者使用人必须在合理而且必要的范围内对相邻人专有部分或者共有部分进行利用，如果超过必要的限度，或者没有尽到必要的注意义务而给相邻人造成损害时，应予以赔偿。如果合理使用给相邻人造成了损失，则受益人要给予补偿。这方面强调的是容忍义务。关于相邻妨害排除关系，区分所有建筑物所有人或者使用人在使用、维护、修缮专有部分时不得侵犯他人的合法权益及全体利益。有

6、义务排除因为自己不当行使权利而对相邻人生活的妨害。这方面强调的是照顾义务。权利与义务是相统一的，义务的另一面就是权利。区分所有建筑物相邻关系就是这种使用权利与容忍义务的共同体。按使用的部位不同又可具体化为：使用专有部分产生的相邻关系与使用共有部分产生的相邻关系。二、区分所有建筑物相邻关系纠纷的对策我国新《民事案件案由规定》中相邻关系纠纷具体化为七种案由，区分建筑物相邻关系虽然没有直接对应的案由，但是实践中完全可以根据相邻关系产生的原因归属其中。值得注意的是如何判断一种行为是侵犯了建筑物区分所有权中的共有权还是侵犯了他人的相邻权益，要从相邻关系的性质出发，结合当事人的诉讼

7、请求，看纠纷是否因建筑物区分所有权的限制和延伸引起的。案件往往涉及对共有部分的使用，如果没有得到全体共有人的同意或者没有按照共用部分的本来用途使用，则是对共有权的侵害。即使是合理使用，如果在使用过程中超过了相邻方的忍受限度，影响其正常生活，从而侵犯了相邻所有人或者使用人的合法权利，则构成区分所有建筑物相邻关系纠纷。如果使用建筑物共用部分时既未经全体区分所有权人同意，又未尽到合理的注意义务，超出了相邻方的忍受限度，给相邻方造成损害，则权利请求人既可以选择侵害共有权之诉也可以选择侵害相邻权之诉，构成请求权的竞合。前者需要证明行为人对共有部分的