住房有限产权论纲

《住房有限产权论纲》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、-住房有限产权论纲崔建远清华大学法学院教授　　关键词:住房有限产权/单独所有权/双重所有权/物权法定主义/建筑物区分所有权　　内容提要:住房有限产权不是附条件债权、租赁权、他物权及永久居住权，也不应该是共有权，而是在收益和处分方面受到限制的单独所有权，并多属建筑物区分所有权。由于原产权单位仍握有分享收益权和限制处分权，因而出现了住房有限产权与原产权的双重结构。住房有限产权不违反物权法定主义。基于我国住房有限产权的立法仅具雏形的现状，我国立法尚待完善。　　在住房制度改革的过程中，城镇居民按标准价(优惠价)购买公房，取得有限产权。该住房有限产权为一新生

2、事物，并将在相当长的历史时期内存在，加上法规及规章对此规定得残缺不全，学说分歧颇大，故尚待探讨。　　一、住房有限产权的法律性质　　1.住房有限产权的界定.---　　产权有广狭二义。广义的产权，来财产权(Property)的简称，泛指能用赁币衡量评价的民事权利，亦即有财产价值的权利。它包括物权、债权、继承权等。狭义的产权，单指所有权(Ownership)。我国民法学所使用的产权，除非另有说明，均指所有权。住房有限产权中不包含债权、继承权、担保物权等，因而属于狭义产权，指购房人对其所购住房享有占有、使用、部分收益和有限处分之权(如购房后五年内不许转售;

3、可以转售时，售房人即原产权单位有优先购买权;转售时原产权单位有分享收益之权;自住自用时不得擅自改变住房性质)。关于这种产权的法律性质，有租赁权、共有权、他物权及永久居住权等不同观点。笔者认为，住房有限产权属于受到特殊限制的单独所有权。鉴于争论如此之大，更因该产权的法律性质直接涉及到其效力范围、进入房地产市场的自由度、构成侵权与否的判断标准，故需详加分析。　　2.住房有限产权与租赁权　　有人认为，购房人与原产权单位(售房人)之间存在着行政隶属关系和劳动关系，购房人对所购住房支付的价款较低，仍有福利照顾的性质，故属租金而非价款;原产权单位仍负无偿供水、

4、供热、修缮住房的义务。如《长春市住房制度改革方案》规定：“住房的供水来统和住房暖气费用，在政府没有新的规定之前，仍由原渠道解决。”这些都是租赁权的特征，于是主张住房有限产权为租赁权。.---　　笔者对此不敢苟同。尽管租赁权具有物权化的性质，但它毕竟为债权。而住房有限产权为物权，如国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定：“职工的买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权;可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。”此其一

5、其二，租赁权不含有收取租赁物孳息之权，也无处分租赁物的效力，只有占有、使用租赁物的权能，享受租赁物的自然效用之权。住房有限产权既含有占有、使用权能，又包括部分收益权和有限处分权。其三，购房人所付款项，按《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定，包括“住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费”，而租金则仅仅包括维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项因素，并且是将来要达到的成本租金水平。这表明购房人所付款项远远高于租金，在性质上为住房价款。其四，购房人所持住房的法律凭证为产权证书，而作租赁合同书。这都表明住房有限产权不是租赁权。　　3.住房有限产

6、权与共有权.---　　几乎所有的地方规章都规定，“原产权单位有优先购买权”，“售房收入在扣除双方原投资后的增值部分，按售房单位和购房人原投资所取得的产权比例分配”，“售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配。”这些都是共有权的表现。甚至于有些规章直接规定双方对所售住房享有共有权。如《哈工大向校内职工出售公有住房实施办法》第18条规定：“出售公有住房产权划分：个人按标准价格购买的住房产权为学校和购房人共同所有，按双方出资比例划分产权。”.---　　笔者认为，虽然不排除采用共有权制度，所规定的具体内容也符合共有特点，但许多地

7、方规章对住房有限产权赋予了有别于共有权的法律特征和效果：其一，在购房人自住自用所购住房场合，原产权单位无占有、使用、收益和处分诸权，共有权无从体现。其二，在共有场合，共有人有义务共同承担保管、修缮共有物的费用。但住房有限产权场合则不同，如《长春市住房制度改革方案》规定：“公房售后管理原则上实行自有、自住、自管、自修，也可委托房产管理部门代管代修。”这是单独所有权的表现。其三，在共有场合，共有物的处分须经全体共有人同意.至少占份额一半以上的共有人同意，否则，处分行为无效。但在住房有限产权场合，贝勺房对在支付全部价款后，经过若干年，可不经原产权单位同意

8、而径直向他人出售其住房。其四，在共有场合，各共有人原则上可随时请求分割共有物，至少在适当的时候有这种权利。但在住房有限产权