中国城市建设用地集约利用水平差异影响因素研究

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1、中国城市建设用地集约利用水平差异影响素研究摘要：将全国268个地级城市建设用地集约利用的水平划分为低效、集约、挖潜三类，选取指标并利用因子分析和多元逻辑回归方法探索出了影响城市建设用地集约利用水平差异的关键因素。结果表明：城市建设投资水平是提高集约用地水平的关键，土地利用集约度高的城市有着更高的基础设施建设投资强度；而在实现挖潜用地时，则需要将发展重点放在提高交通的便利性上，警惕可能出现的由城市空间结构和用地模式对交通便利性产生的负面效应。关键词：城市建设用地；集约利用水平；影响因素；城市建设投资；交通便利性；城市空间结构；用地模式中图分类

2、号：F293.2文献标识码：A文章编号：1672-3104(2014)02?0001?06一、文献综述(一)城市土地集约利用内涵城市土地利用的重要性很早就被西方学者所认识，19世纪和20世纪初的早期城市土地利用理论主要关注城市土地作为生产要素在经济活动中所体现出的特征和经济规律。地租理论、边际收益递减理论、区位理论分别提出土地作为生产要素参与经济活动的经济规律和土地利用数量与空间配置的经济效益最大化规律。这些理论成果为城市土地集约利用研究奠定了基本的理论基础，揭示了城市土地利用的经济本质属性。目前被较多学者认同的界定是从投入产出角度城市土地

3、集约利用的内涵，指在合理的城市布局和用地结构前提下，通过对城市土地的资本、技术和劳动力投入，提高城市土地使用效率和利用效益［1，2］。但城市土地利用的集约化不能简单理解为土地利用的高强度开发，而是土地利用迗到的最有效状态。在最有效状态的描述上学者们存在不同观点，李翅强调的是实现城市土地经济、社会和环境效益的协调统一［1］，林坚、陶志红则认为建设用地集约利用的关注重点在于经济社会效益，适当兼顾生态效益，主要属于经济领域范畴讨论的问题［2，3］。本文将关注重点放在城市土地集约利用的经济属性上，用经济效益来划分集约利用水平等级。(一)城市规模与城

4、市土地集约利用的关系国外学者对城市规模较早进行了研究，在早期的理论探索中，由Mills和Muth基于单中心城市模型提出城市规模是由一定的外生变量直接决定的，这些变量分别是人口(population)、收入(income)、农地地租(agriculturalrent)和通勤成本(commutingcost)［4,5］。随着城市化进程的快速发展，城市结构日趋复杂，由单中心模型向多中心模型的转变已经成为城市发展的必然趋势，但研究表明基于单中心模型的城市规模影响因素的推断仍然是有效的。Brueckner&Fansler和McGrath相继对该模型进

5、行了理论拓展并通过实证研究对单中心模型的假设进行了验证。Brueckner&Fansler采用的是美国40个小都市区域的截面数据，研究结果发现人口、收入和农地地租与城市规模显著相关，而通勤成本与城市规模的相关性并不显著［6］。McGrath采用的是美国33个大都市区域的面板数据，研究发现人口、收入、农地地租和通勤成本均与城市规模显著相关，与模型的假设完全一致［7］。而人口、收入、农地地租、通勤成本与土地集约利用之间又存在相互依存，相互促进的循环反馈关系。人口增加和收入的增长意味着人们对住房的需求增大，城市规模扩大；而城市规模越大，地价上涨越

6、高，又提高了城市土地的机会成本，使得开发商不断提高建筑密度，土地利用趋于集约；而由于人口密度增加导致的通勤成本的增加又反过来削减了人们的可支配收入，造成房价的回落，土地集约利用程度下降。王家庭和季凯文从集聚经济角度认为随着人口、经济和文化等要素的不断集聚，城市土地将得到更加充分和集约的利用，但是城市规模及城市的增长并不是无极限的，它具有一个最佳合理规模，在这样的规模下，城市土地利用为最大效用。(一)土地集约利用影响因素目前被学者普遍认同的影响土地利用的因素是人口和经济，由于可利用土地的数量是有限的，快速的经济发展和人口的增长就会导致林地和耕

7、地的减少，大量耕地转化为城市建设用地［8］。对于发展中国家，在土地利用方面最明显的特征是由于城市化而导致的农村用地减少，城市建设用地增加，这与发展中国家的人口大部分居住在城市有关。结合中国的经济体制改革现状，在城市化的进程中，政府起到主导作用，中国的土地利用更多的受到国家政策制度的调控影响，基于此，吴郁玲和曲福田构建了包含经济、制度和生态等因素的理论模型，通过实证研究证明了市场化发育水平是影响我国土地利用集约程度的关键性和根本性原因［9］。李翅和吕斌从区域整体角度也分析了土地使用制度与市场是影响城市土地集约利用的因素之一［1］。从已有的研究

8、成果可以看出经济、人口、城市化、土地市场和政策制度都是影响我国城市建设用地集约利用的主要因素。二、影响因素指标选取鉴于城市土地集约利用与城市规模存在着密切关系，本文以经典模型的结