地铁商业型物业开发模式的探讨

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1、地铁商业型物业开发模式的探讨深圳市地铁集团有限公司广东深圳518033【摘要】随着我国经济的快速发展，各大中型城市陆续建设了城市地铁，给该市的人们生活、工作出行带来方便，也有效缓解了交通压力。地铁的建设及运营维护需要投入巨大的资金，政府的补贴只是一时的扶持，日后的经营运作需要地铁建设方的努力。地铁应依附自身的商业模式进行开发，不断形成地铁+物业的商业发展模式，提高经营收入。【关键词】地铁；商业型物业；问题；建议.1八—刖目地铁+物业的商业模式可以充分利用地铁内外空间对周边的基础设施及写字楼、住宅建筑、商铺等综合体开发项目的

2、影响，提高经济效益、缓解地面交通压力。以下对地铁4■物业开发的商业型模式现状及存在的问题进行分析，并提出相关建议。1、地铁商业型物业开发现状地铁商业型物业主要分为以下三种类型：1.上盖商业,2.地下整体商铺，3.站厅零星商业。地铁公司可与相关的商业品牌进行合作，提供餐饮、便利店、银行、百货等多种类商业服务。2、地铁商业型物业丌发存在的问题我国目前地铁的商业型物业开发还存在以下几个问题：2.1地铁商业型物业设计难度大，专业性强地铁商业的设计受地铁运营优先这个大前提的制约，受地铁设计规范、地铁消防等技术规范及规定的限制，受地铁

3、客流与一般商业消费习惯不同的影响，设计难度大，专业性强。原因主要在以下几个方面：①地铁建设和地铁运营的首要前提是地铁乘客的安全。②地铁商业工程难度大，难于改造。③地铁商业规划设计需提前考虑以后经营需求。2.2地铁公司内部建设、运营、资源开发三个环节脱节地铁公司内部主要分建设、运营、资源开发三大部门，虽然各地铁公司均强调建设、运营、资源开发“三位一体”，但是在实际工作中，资源开发工作往往被忽视。受地铁建设进度、运营优先的限制，地铁资源开发尤其是商业型物业开发面临设计不合理、预留硬件条件不充分的制约，给日后招商经营带来很人的困

4、难。地铁建设部门的工程进度要求，往往与地铁资源开发部门对于商业硬件细节的要求相背离。地铁运营部门要求的乘客最快疏散、乘客满意度、车站形象等目标，往往与地铁资源开发部门的最大化开发、效益最大化需求相背离。2.3地铁商业型物业的开发往往未进行充分的可行性研究，忽视前期定位作用地铁商业往往是伴随着地铁渡线、折返线、停车场而存在，并不是从商业开发角度来考虑预留，造成商业价值高的车站没有设置商业，偏远站点、商业价值低的车站预留了过多商业。同时，地铁商业型物业项0因其专业性强、相关影响因素复杂、经营长期性和不确定性，对定位的准确性的要

5、求远远高于其它商业和住宅对于定位的要求。忽视前期定位工作，往往造成以下几种局面：2.3.1商业型物业定位过于宽泛，或者跳过定位环节，直接进行规划设计地铁商业型物业项0若不做详尽的市场调研，不对0标客群深入分析，不对业态进行精准判断，将造成功能性的缺失、布局不合理、人流导向混乱等后果，影响后续的招商和长期经营管理。按此思路进行的商业定位形M虚设，无法指导后续工作。2.3.2商业型物业的定位模仿性严重地铁商业型物业项目专业性强，如果只是简单的照搬、模仿己成功运作的商业，只适当做一些微调，如此建成的商业，往往是神似形不似，硬件外

6、观看起来差不多，招商、经营效果却大相径庭，和冋一区域的苏它商业有可能还会形成同质竞争的局面。2.3.3地铁商业型物业的开发未形成网络化地铁线路的建设均按照网络化布局进行发展，但是地铁商业型物业在规划设计时，往往只从一个车站一个点进行考虑，未能从一条线和一个面的角度来考虑，缺乏连锁化、网络化发展思路。3、地铁商业型物业开发的相关建议3.1运作模式通过对比国内各个城市地铁商铺的运作模式，我们可以发现一个趋势，即逐步扩大自主招商商铺规模，逐渐从后台慢慢走向前台，直接面对最终承租户。如此，有助于加大管理力度，有利于地铁商铺整体形象

7、的提升。3.2新线商铺运作思路3.2.1规模化经营随着地铁的网络化发展，地铁商铺的体量、收益都将形成相当的规模。规模化后，有助于进一步降低招商成本、经营管理成本，提升经营收益。3.2.2品牌化经营地铁商铺由于其土地性质、产权特殊性，只租不售，故它不是通过物业销售来获得地产增值利润，而是通过持续的专业经营管理集聚人气，提升商业空间的价值，扩大租金收益。因此，地铁商铺的品牌经营显得更为重要。商铺经营者的品牌化，应将形象好、收益稳定、确保安全作为招商吋优先考虑的因素。我们要“傍大款”，比如在与麦当劳、肯德基等知名国际快餐连锁结成

8、战略合作的基础上，继续扩大战略合作客户，与多行业、多品牌的大客户建立战略合作联盟。同时，也积累一批“冇实力、讲诚信、好共事”的中小客户队伍。从而确保每建设一处地铁商铺，均可形成客户的“简单复制”，从最大程度上缩短招商周期，节约招商成本，提高招商成功率，实现我们与商家的共赢。3.2.3网络化经营地铁商铺的