商贸新城广场项目整合营销暨推广策略方案

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1、.江华商贸新城广场项目整合营销暨推广策略方案-..市场调查篇一、调研概述1.1调研目的及意义本次市场综合调研其主要目的在于：Ⅰ对当前江华县房地产项目开发所处的区域宏观环境进行调查，为项目开发规避可能存在的宏观政策、金融、经济效益风险，为项目开发战略制定科学合理的路线图。Ⅱ对江华县情、经济、人口、房地产投资环境、房地产住宅、商业物业供求量进行专项调查，用以确定未来区域市场供求量及价格走势，为本项目开发及中长期的开发战略提供以市场为导向的决策基础。Ⅲ调查江华县各区域内物业使用种类及需求、租赁、销售价格、经营及消费特性，为本项目的发展可行性、前期规划、营销战略、推广节奏划分奠定信息基础。Ⅴ

2、对项目地块自身优劣势进行客观的调查分析，规避、化解本项目地块发展过程中可能存在的交通、环境、地形、因素影响。1.2调研区域及策略1.2.1调研区域本项目房地产市场、住宅物业的消费现状及物业需求调研的区域为整个江华县主城区。本项目市场调查根据分布特性和交通干道分布共分为春晓路、萌渚路、阳华路、长征路、江华大道五个调研区域。1.2.2调研策略（1）调研方法本次市场调研主要分为三个层面：1、-..针对当前江华房地产市场的发展现状、政策及市场竞争的调查，主要采取数据资料收集、分析研究，并辅之以实地市场调查，数据来源于政府相关统计报告文件、在售楼盘相关信息资料及其他市场信息等。1、针对江华县原

3、商贸新城广场经营户进行调查，主要采取访谈式2、针对江华县民进行的随机街头拦截、入户调查有效样本数量1.3项目调研摘要（1）目前江华县商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。随着城西新区的大力开发，2013至2015年三内，江华县住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进一步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便、价格更具竞争力的住宅。（2）商铺投资消费理念刚起步，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。经过“华银国际”和“春晓商业广场”等多个项目的推广销售，市

4、民对新型商业有了更多的理解，商铺投资概念的理解已起步，对商铺投资具有浓厚兴趣。（3）大部分人均希望能进行有效的市场整合。说明长期以来江华县商业市场经营户分散凌乱，独立经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤“一站式”购物场所。（4）难以撼动的自发形成市场地位受消费者期待。商贸新城广场VIP客户在接受本次调查中，大部分客户目前对项目投资和经营意向不浓，在访谈调查中，-..当前综合市场的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格（租金）需要花费较大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项目

5、的市场推广工作，将有助于增强投资者的信心（5）本项目地段在地处江华新商圈，商贸新城从建设至此已经约17年，普通百姓的投资欲望和认识一般，但随着元月19日的VIP卡的认筹，项目开始被江华人民再次热议.本数据来自我公司江华项目组的实地调研所得二、调研背景2.1项目背景商贸新城广场项目位于江华县寿域中路，属新兴商圈。项目占地面积83000平方米，总建筑面积约20万平方米，从1996年建设至今已经约17年之久。周边主要的建筑物业形态为居民；整个项目商业目前以“街铺”经营为主，经营范围涉及百货、服装、鞋帽、建材、副食、零售、批发、餐饮、休闲、超市、药店、水果、KTV等其他行业，街区商业环境有待

6、改善；人口分布密度中等、日人流量在城区为中等。公司计划打造四大市场：农贸市场、水果批发市场、综合大市场、小五金家具家居市场作为招商引资项目，该项目的设立力争获得政府的大力支持，力争获得经营政策和相关优惠以及扶持补贴措施。2.2江华县情江华瑶族自治县地处湖南省正南端，南岭北麓，潇水源头，湘、粤、桂三省（区）结合部的金三角。全县总面积3248平方公里，辖22个乡镇，1个国有林场，512个村（居）委会，4个社区，总人口47.9万，其中城区人口约8万人。其中瑶族人口28.6万，占总人口的60%，是全国瑶族人口最多、湖南省唯一的瑶族自治县，被誉为“神州瑶都”。江华县交通便捷，洛湛铁路、道贺高速

7、、-..207国道从境内通过，江华有“瑶都”的美称，旅游资源丰富。近年来市委市政府实施“科技推动、市场带动”的战略，仅2012年就获得15个大型投资项目，以此政府立项投资兴建了大型工业园区。2.3项目发展模式初步定位本项目的发展模式初步定位为四大市场，以此获得政府关注、政策支持，高度进行新闻公关和宣传，高起点进行招商，从而进行可预见性销售。理由为：（1）符合销售完成快速化的销售指标原则。（2）项目历史时长，须调动政府进行支持，提高商业利用价值。（3）目前政