房地产泡沫的成因分析及防范对策

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1、房地产泡沫的成因分析及防范对策中文摘要：近年来,我国房地产价格一直高位运行,投机交易极为活跃，百姓买房越来越困难，房地产已成为社会关注的焦点问题之一。当前，我们应该怎么做才能遏制房地产的过热发展,“最严厉”的楼市调控究竟能否使我国的楼市实现“软着陆”？本文将通过对日本房地产泡沫和美国次贷危机两个案例进行分析,希望可以从中吸取经验并有针对性地提出中国房地产市场泡沫的应对策略。关键词：房地产泡沫次贷危机应对策略Abstract：Inrecentyears,China'srealestatepriceshavebeenrunninghigh,Speculativetradi

2、ngisveryactive,Peoplefeelmoreandmoredifficulttobuyahouse,Realestatehasbecomeafocusofsocialconcern.Howshouldwedotocurbtheoverheatedrealestatedevelopmentnow,Mostsevereofmarketregulationcanmakeourpropertya"softlanding"?ThisarticlewillanalysistheJapaneserealestatebubbleandtheU.S.subprimemor

3、tgagecrisis,hopetolearnlessonsandputsforwardChina'srealestatemarketbubbleofthecopingstrategies.KeyWords：RealestateBubbleSubprimemortgagecrisisCopingstrategies一前言第1页(共14页)经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。美国著名经济学家查尔斯•P•金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着

4、价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格将远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。过度膨胀的泡沫终将难以维持，最终会走向破灭，而房地产行业作为我国现阶段的支柱产业，与许多行业相关联，因此，一旦泡沫破灭，不仅导致经济和社会结构的失衡，而且还极易带来金融危机、生产和消费危机、政治和社会危机，所以必须对房地产市场进行合理的监管和控制，使现阶段发展过热的房地产市场逐步降温，去除楼市的“账面泡沫”，从而使楼市实现真正的“软着陆”二日本房地产泡沫、美国次贷危机的表现形式和理论分析1.两次房地产泡沫的表现形式（1）日本房地产泡沫20世纪80年代后期，为刺激经济的发展

5、，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。第2页(共14页)受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到199

6、0年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现

7、在，日本经济仍未彻底走出阴影，人们把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。（2）美国次贷危机2000年互联网泡沫破灭后，美国政府为了刺激经济增长，连续13次降息，2001年1月至2003年6月联邦基金利率有6.5%降至1%，创46年以来最低水平，并维持了一年多时间。宽松的银根导致抵押贷款利率持续下降，直接支撑了美国住房市场的繁荣，带动了投资需求的上涨。在盈利动机的驱使下，房地产金融机构产生了强烈的扩大住房抵押贷款的供给的冲动，逐渐将支持对象扩大至原本收入和信用不够资格的潜在购房群体，且标准不断恶化，形成了次级抵押贷款市场，2006年次级抵押贷款发行