我国保障性住房政策分析

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1、-引言（一）分析背景住房作为人类最基本的生活资料，在人类社会经济文化的发展中有着特殊的地位。针对近年来快速攀升的房价和居民收入增长缓慢之间的矛盾，中国政府在2011年建成1043万套保障性住房的基础上，又进一步实现了在2012年建设700万套保障性住房的建设目标，并计划在“十二五”期间建成3000万套保障性住房。规模庞大的保障性住房建设规划，以及从国务院到政府各部门今年以来反复强调、着力推进保障房建设所表现出的坚决立场，显示出政府为切实解决中低收入家庭的住房难问题所做的努力。然而，由于我国现有保障性住房制度和运行体制中存在很多缺陷和不足，保障性住房政策在具体实施过程中面临着各种矛盾和

2、困难。因此，这些问题的解决应从深化保障性住房制度的改革和完善多层次的住房保障体系着手。（二）分析价值首先，我国保障性住房体系的建立和运作方式的创新，有利于完善我国社会保障相关体系及丰富社会主义市场经济相关理论。其次，建立和完善保障性住房制度，是政府行使人权保障的职责所在。保障性住房的建设不但可以改善城市中低收入群体的居住条件，对社会的和谐发展及改善民生也同样具有重大意义。再次，随着保障性住房制度改革的深入推进，对提高政府保障性住房资金的高效利用、公共财政体系的转型具有推动作用。政府作为公民利益的代表者，必须通过采取优惠政策，吸引社会资本的参与率，扩大保障性住房建设资金的来源渠道，从而

3、达到完善公共财政体系的目的。最后，政府宏观调控手段作为对市场机制的必要补充，能较快形成保障性住房建设体系，优化房地产供给结构，是政府实现其职能的必然要求。房地产1------投资的增长和波动对城市经济有较大的影响，近年来我国房地产市场一直存在“供给过量”和“有效需求不足”的矛盾，因此，为了促进住房产品结构的调整，政府应对住房市场采取必要的干预，积极扩大保障性住房供给，引导和规范房地产市场运行。（三）国内外分析现状国内对保障性住房方面的分析，主要集中在房改后如何保障中低收入群体的住房需求及改善他们居住条件等方面。国家发展改革委投资所住房保障课题组（2008）认为，完善我国现有的住房保障

4、体系的首要前提是准确界定保障性住房的内涵。在明确内涵的基础上，将解决中低收入群体的住房困难作为政策解决的主要目标，是实现“住有所居”的有效途径。从国内学者的分析成果来看，成思危（1999）认为，城镇居民解决住房问题的关键在于收入水平的划分层次，高收入阶层购买高档商品房，中低收入阶层购买或者租赁中档商品房，而收入水平较低的低收入阶层应根据实际租用低档住房。苏怡（2001）将出租型公房为分析对象，通过建立效益模型、成本模型和评价模型，得出政府在制定政策时需要重视的重要问题是补贴手段的选择，只有恰当的补贴手段才能实现社会资源利用的有效和公平。李扬等（2008）认为，住房问题体现了一个国家民

5、生问题的解决态度，建立全民住房制度体系是解决中低收入者住房困难的关键。他们通过对各国住房政策的优缺点进行比较后得出，应将我国住房公积金体系融入现有的金融系统中，并建立有中国特色的政策性住房金融保障体系。目前，国外对住房保障制度的分析集中在以下几个方面：住房供给和需求特征、政府住房政策措施的选择、选择不同保障策略的优缺点，住房政策的效率分析等。对于住房需求的分析是从度量收入和计算价格弹性开始的。伊兰菲尔德特（1982）认为，高收入成员的收入弹性较高，而汉森等（1996）根据劳伦兹曲线指出，对所有收入水平而言，收入弹性都小于1。西方国家的学者和政府部门普遍认为，保障型公共住房政策是针对一

6、定预期目标而采取的有计划的行动，包括问题的提出、制定政策、执行计划与政策2------和评价政策实施效果等。Hårsman和Quigley（1991）①指出，住房政策具有四个典型特征，一是住房是家庭收入中支出比重最大的生活必需品，相关住房政策将影响到所有居民。二是保障型公共住房政策的调整是一个长期过程，三是公共保障性住房政策与特定经济社会政策密不可分，四是保障性公共住房政策不仅难以设计并且很难评估，很重要的原因是住房政策执行效果只有经过长期运行后才能显现出来。在美国，住房政策分析是基于实际的住房经济学分析方法，分析方法几乎完全是以市场为基础的，政策分析在公式化的微观经济模型中进行，或

7、在地方住房模拟中进行（罗腾伯格登，1991）。日本则是将由中央政府资助、地方政府和公共团体营建的，承担保障性住房职能的住宅称为“公有住宅”，主要包括公营住宅、公团住宅和公库住宅三部分。新加坡的公共保障性住房制度较为完善，制度核心是政府主导、建屋发展局建设的公共住房，被人们称为组屋(publicHousing)，主要面向广大的雇员阶层。（四）分析目标、思路与方法本文希望通过对国外保障性住房制度发展经验的总结和借鉴，结合我国实际情况，得出解决保障性住房制度在具