店面购买注意事项.doc

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1、店面購買注意事項:             一般金店面的共同的特徵:u       大都位於一樓:依照人潮行動的路線及水平視線分析，1樓較2樓的店面為佳。因為客人最容易上門，如果位在2、3樓，比較適合美容、美髮業、補教業、診所等行業。u       店面面寬依業種而定:不同的業種對賣場面積有一定的要求，但面寬更能決定是否能引起消費者的注意，一般來說最好不要少於5公尺，三角窗最佳，具有廣告及醒目的效果。u       雙捷運人潮錢潮匯聚，北高捷運網，可預見的是人潮及錢潮，也讓捷運沿線的金店面成為投資人的目標，目前完工通車的6條路線中，雙捷運（2條捷運

2、線交會的捷運站）只有台北車站、忠孝復興站與古亭站，人潮都十分驚人，平均投資報酬率可達4%到6%。u       有效營業時間愈長，營業額可能愈高。舉例來說，店面開在純辦公大樓的商圈，平日上班時段可能生意不錯，到了晚上及周末假日，通常就門可羅雀了。換句話說，能維持人潮量的時間愈久，愈有機會締造營業額。u       臨路寬約小於20米:店面所面臨的馬路不能太寬，否則車比人多，中隔島將馬路兩旁人潮一分為二，不能聚集人氣，例如北市敦化北路、仁愛路、信義路等，這些路段均以辦公大樓為多，店面較少，故建議馬路的面積最好以20米以內為佳，如士林夜市、饒河街夜市、

3、通化街夜市等。無論是城市或鄉村，透天店面一直是炙手可熱的房屋產品，除地段之外，店面前巷道寬度也是考慮關鍵。但不一定是道路愈寬敞，就越好做生意，因過馬路麻煩，只能聚集單面人潮，有安全島的路段亦是如此。一般而言，路寬12~15米是開店最好條件，較能聚集人潮，尤其是在地標型建築物附近，更能擁有高投資價值。馬路寬度、街道長度都要考量：馬路越寬未必越好，選擇2線道或4線道的馬路旁開店最適宜，比較容易有「消費性車流」，6線道、8線道的馬路車行速度較快，馬路太寬，車反而比人多，如果還有中央分隔島，更容易把馬路兩旁人潮一分為二，不容易看到周遭店面，只有「經過性車流

4、」。不容易看到週遭店面。此外，街道越長、店面越密集越好，容易彙集人氣。u       街面長及腹地大:商店聚集就能聚集人潮，最好是店家一家接著一家，而且要街面夠長，再加上前後腹地夠寬，那麼客源就能夠不虞缺乏。相反的，若只有道路的一邊店家連續，另一邊是公園或學校，則人氣較無法匯集，例如大安森林公園至台大校園的新生南路。u       店面方正：有利於店內動線安排與商品呈列。u       選商圈掌握幾個要點:買店面要注意商圈變化，必須掌握交通、消費習慣的改變。幾個方法是投資要點，包括：選擇成熟的商圈，不要買高架橋附近、單行道等車輛過門不入的地點，也要

5、考量停車場的距離，實務上有所謂的「中央圓圈理論」：距離停車場越遠，店面效應價值越低。除非是做批發商，否則停車問題往往是零售通路業最重要的考量。u       店面連續不間斷:許多人將店面買在市區的精華地段，以為這樣就買到金店面了，但是卻忽略店面不連續的問題，如果街面中間夾雜銀行、醫院、學校、機關等，會造成夜間人潮劇減，而真正的金店面兩旁甚至對面則是連續不斷的店面，所以聚客力強。u       創造互補價值:如果鹹酥雞旁邊有賣珍珠奶茶的，這種組合就是不錯的互補。互補是個有趣的概念。u       較少位於高壓電桿、高架橋邊的店面，尤其是橋頭及橋尾，因

6、動線之故，人氣較難聚集。u       商圈位於陽面，人潮集客效益和商圈屬性，對店面投資回收都或多或少有決定性的衝擊。u       業種集中或貼近人潮需求:業種密集如服飾街或餐飲街。因為業種集中可帶來人潮，但仍需瞭解客層需求，一般來說，離商圈中心愈近，業種就愈偏向娛樂及服飾，周邊才是餐飲，再其次則與住家相關的民生用品店。u       商用店面依臨街條件可分為:²        商圈型店面:屬一般的街道店面，這類店面本身沒有特殊的主題，只是位於重要幹道兩旁，自然形成的商圈。此類商圈店面的競爭力強、抗跌性高、租金收入穩定，諸如南京東路4、5段一帶，

7、每坪每月租金約為6,000-8,000元；忠孝東路4段附近店面租金每坪每月約10,000-12,000元，5段則降至5,000-7,000元，八德路3段約4,000-6,000元，基隆路2段,1段則約4,000-5,500元。²        二線店面:二線店面在屬性上屬於輔助型店面，也就是補充商圈型態的完整性，這也是二線店面的商機所在。一般的二線店面可能是由一線店面退出，或者本身業種及租金承受能力便比較合適二線的位置，這一類的店面租金通常僅為一線店面的60%左右，諸如大安路店面平均房價僅為忠孝東路三段之65%、延吉街僅為61%左右等。此類店面的購

8、買成本相對較低，但是日後收取的店租也會較少，優點是由於房租相對較低，承租的穩定性會較高。無論是哪一種類型的店面、投資或是自