富虹集团企业土地增值税纳税筹划研究

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1、毕 业 设 计（论 文）富虹集团企业土地增值税纳税筹划研究题 目：富虹集团企业土地增值税纳税筹划研究English Title: Analyses the real estate development enterprise land VAT tax planning  摘  要税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减轻税收支出带来经济利益，提高财务管理水平和企业竞争力，已成为企业发展不可忽略的重要因素。房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性的产业，但房地产开发企业面临的税收问题

2、很多：营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税。而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，因此对土地增值税进行税收筹划，对房地产企业减轻税负，降低纳税风险，改善经营环境，提高房地产企业的竞争能力，具有举足轻重的作用。本文首先从国内外税收筹划研究现状着手，分析本文建立的理论基础；其次，研究分析税收筹划理论，介绍与税收筹划和土地增值税相关的概念，为展开对房地产企业的税收筹划建立必要的理论基础；最后，详细介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的方法。税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可

3、以为企业减轻税收支出带来经济利益，提高财务管理水平和企业竞争力，已成为企业发展不可忽略的重要因素。税收筹划蕴藏着一种大智慧，体现着一种运作思维，是人类文明的智慧行为。在西方，纳税人进行税收筹划早已经不是什么新鲜事，几乎家喻户晓，在中国，成功的税收筹划行为却仅属个案，但税收筹划能帮助企业实现价值创造的理念已日渐成为国内企业界的共识，因此也受到越来越多的关注。然而，被认定为“暴利行业”的房地产近年来引起了社会的广泛关注，如果深入调查研究房地产开发企业，就会发现目前的房地产开发产业事实上处于一种尴尬的

4、状态。房地产开发企业面临的税收问题很多：营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税。而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，因此对土地增值税进行税收筹划，对房地产企业减轻税负，降低纳税风险，改善经营环境，提高房地产企业的竞争能力，具有举足轻重的作用。纳税筹划的原则：1．事先筹划原则。即税务筹划必须在纳税义务发生之前。通过对企业生产经营活动过程的规划与控制来进行。2．守法性原则。它规定了纳税人向国家纳税的义务和立法精神的宗旨，企业须以合法节税方式对企业生产经营活动进行安排。3．经济原则。

5、即企业在进行税务筹划时要进行“成本效益分析”，看是否经济可行，税务筹划不能只注重于纳税环节中个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所引发的其他费用支出，需综合考虑采取该税务筹划方案是否能给企业带来绝对的收益。关键词：房地产开发企业；土地增值税；税收筹划  一、房地产开发企业土地增值税税收筹划理论研究房地产开发企业的很多业务均涉及到营业税，归纳起来，主要包括以下几种:转让土地使用权。房地产开发企业将自己拥有的土地使用权又对外转让的，应该按照“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税，但可

6、以扣除原来取得该土地使用权时己经缴纳的营业税。 案例一：某房地产开发企业专门从事普通商品房开发，2008年10月拟出售普通住宅一幢，总面积100000平方米。该房屋支付土地出让金4200万元，房地产开发成本11800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%， 印花税税率为0.05%，教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。该房地产企业该如何制定售房方案？ （一）通过对该房地产开发企业进

7、行分析，笔者拟定了以下两个筹划方案。 方案一：销售价格为平均售价2700元/平方米，计算如下： 扣除项目： 1、土地出让金：4200万元2、房地产开发成本：11800万元 3、房地产开发费用：1600（万元） 4、税金：    销售收入=100000×2650÷10000=26500（万元）    营业税=26500×5%=1325（万元）    城建税及教育费附加=1325×（7%＋3%）=132.5（万元）    印花税=26500×0.05%=13.25（万元）    土地增值税中可以扣除

8、的税金=1325＋132.5=1457.5（万元） 5、加计扣除：3200（万元） 扣除项目金额合计=4200＋11800＋1457.5＋1600＋3200=22257.5（万元）    增值额=26500－22257.5=4242.5（万元）    增值率=4242.5÷22257.5=19.06%＜20%    根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以第二种方案不交土地增值税。 （二）计算两个方案实现的所得税前利润额。 方案一：