老住宅公寓项目可行性研究报告

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1、老年住宅公寓计划立项可行性研究报告目录一、重庆市房地产市场概况二、老年住宅市场分析1、老龄化市场机遇分析2．重庆市老龄化现状3、重庆市老年住宅市场现状4、重庆老年人住宅市场发展趋势三、项目规划要求四、项目投资预算1、项目投资与成本费用估算2、项目投入产出与回报五、项目风险分析六、风险规避建议与结论一、重庆市房地产市场纵观上半年重庆市房地产市场今年上半年，重庆市房地产投资增长26.6%左右，同期全市GDP增长26.3%，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长28.1%，竣工面积增长29.8%，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度；竣工面

2、积增长29.8%，销（预）售面积增长40.3%，销（预）售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示：重庆市房地产市场供销两旺，呈现出健康、持续、平稳、扩张的发展态势。Ø开发投资额大幅增长今年上半年重庆市房地产总投资238.68亿元，同比增长26.6%，占全社会固定资产总投资的26.3%。其中：住宅投资152.45亿元，同比增长40.6%，占总投资的73.65%（经济房开发投资17.62亿元，占住宅投资的11.56%）。办公楼投资4.62亿元，同比增长11%；商铺投资21.16亿元，同比增长3.2%。Ø新开工面积稳步增加，住宅开发占主导地位新开工面积较快

3、增长，经济适用房保持快速增长态势。上半年，全市商品房新开工面积1333.87万平方米，同比增长28.1%。其中，住宅新开工面积1101.40万平方米，增长28.8%；办公楼新开工面积30.49万平方米，增长43.7%；商业营业用房新开工面积117.15万平方米，增长17.2%。上半年，全市经济适用房施工面积522.76万平方米，其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米，增长98.7%。Ø消费市场需求旺盛，商品房销售连续三年保持两位数增长商品房销售势头良好。上半年，商品房销售面积为910.22万平方米，同比增长40.3%。1至5月，全市商品房销售额2

4、25.92亿元，同比增长50.1%。其中，住宅销售额192.72亿元，增长52.3%；办公楼销售额4.44亿元，增长11.9%；商业营业用房销售额26.43亿元，增长37%。Ø商品房销售价格涨势不止由于“新特区”土地升值的预期、国务院《重庆市城乡总体规划（2007―2020年）》文件的出台等因素的影响，2007年下半年综合物业价格预计将不断上扬。上半年：住宅类物业销售均价为3353.4元/㎡，同比上涨7.25%；写字楼物业全年销售均价为5339.97元/㎡，同比上涨4.3%。Ø国内外房地产大鳄纷纷登陆重庆随着重庆成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的又一

5、“新特区”，具有独特的区位优势，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显；同时，目前重庆市人均住房建筑面积仅24.3平方米，处于全国中游水平，同发达国家和我国发达城市相比还有很大的发展空间，居民住房需求潜力大；重庆市地价底、房价低，利润上升空间也很大。因此，国内外房地产开发企业均看好重庆的市场前景，纷纷通过各种渠道，涌入重庆市场寻找商机。据不完全统计，截至去年，已有153家外资房地产企业掏出149.27亿元资金“砸”入重庆楼市，资金总量占到了全市外商投资企业的“总盘子”的26.6%。也就是说，近年来进入重庆的外资中，有超过两成的资金进入了房地产市场。这些企

6、业均拥有先进的营销理念、雄厚的资金实力、优良的管理团队、先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的竞争，同时也有利于进一步繁荣房地产市场，带动重庆楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质，提高重庆市房地产开发的整体水平。综上所述：2007年上半年．重庆市房地产市场较为火爆：施工面积、竣工面积、商品房销（预）售面积、销售额均创历史新高，增幅也大大超过往年，出现了供需两旺的喜人局面。下半年的房地产市场将是上半年房地产市场的延续和发展，前两个季度房地产运行的各项经济指标和成为新特区后的市场预期必然将影响下半年房地

7、产市场的发展和走势。由此预测：下半年重庆市房地产市场将继续走高，全面上扬。二、老年人住宅市场分析（一）老龄化市场机遇分析Ø我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27

8、.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。Ø“老年人住宅市场”潜力巨大2000