2018物业项目经理岗位培训

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1、2018年度物业项目经理岗位培训《物业项目承接查验》廊坊荣盛物业服务有限公司邯郸分公司薛国民目录物业承接查验概述承接查验的工作计划承接查验的方案及流程承接查验的重点内容及责任划分不合格问题与遗留问题的处理物业管理企业更迭时的承接查验一、物业承接查验概述概念物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。承接查验的意义1、物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和结果，有利于明确各方的责、权、利，对维

2、护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。2、实现物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财权利益具有重要意义。3、实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件。而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。承接查验的作用1、通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务。2、促使开发企业

3、按标准进行设计和建设，达到工程质量要求，减少日常管理过程维修养护工作量。3、通过接管有关物业文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，充分发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。物业承接查验的性质与竣工验收的区别物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能的确认。物业承接查验的依据和原则（一）物业承接查验的依据承接查验的依据分为法律依据和合同依据。法律依据主要是《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》和《物业

4、承接查验办法》等。合同依据主要是《房屋买卖合同》、《前期物业服务合同》和《物业服务合同》等。（二）物业承接查验的原则1、诚实信用原则：加强对建设单位的规范和约束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实信用”。2、客观公正原则：物业服务企业在物业承接查验中切实做到“客观公正”。3、权责分明原则：加强对物业承接查验中的违约行为的监督，以保证前期物业服务合同双方在物业承接查验中切实做到“权责分明”。4、保护业主物权原则：最大限度的保护业主的共有物权利益。物业承接查验的法律主体1.新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的法律主体：交验方：物业的建设单位接管方

5、：物业服务企业2.业主大会与新选聘的物业服务企业之间进行的物业承接查验的法律主体：交验方：业主或业主委员会接管方：新选聘的物业服务企业物业承接查验争议的解决物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。物业承接查验相关法律主体在承接查验中发生的争议也可以通过仲裁或者诉讼等其他方法解决。一、物业承接的工作计划物业接管验收计划提要每天的验收工作完后，由各专业记录人员把存在的问题填写在接管验收记录表上，复印、整理交房地产工程部审核后，分发相关施工单位进行整改。物业接管验收计划如下：1、接管验收对象为某某项目所有房

6、屋。2、接管验收的标准见《接管验收方案》，要求一人一份。3、房屋接管验收的时间、工作量的安排。每套单元楼的验收时间约为多长时间，根据楼层户数、房屋面积的大小而改变。所以先验收已售出的物业，后验收空置的物业。具体接管验收的顺序见《房屋接管验收的顺序表》，要求一人一份。4、具体每天验收的数量（根据物业数量进行分配）。5、成立接管验收小组。查验工作要求1、每天上午8：30，各验收小组成员在需查验房屋的单元底楼集合，由各小组负责人对当天的工作任务、人员安排及其它需说明相关具体事项进行讲解和部署，9：00点整全部人员正式开始各项检查工作12：00结束；下午承接查验时

7、间1：30分至18：00时；2、各组施工单位负责人须在检查的前一天自行准备齐全检查所需的人员、工具、耗材、检测仪器及设备。3、各小组成员必须服从小组负责人的统一调度和安排，各类检查信息全部归集到小组负责人，由负责人进行信息的汇总和记录。4、在查验过程中发现的问题，第二天10：00时前汇总报项目部安排相关施工单位整改或处理。5、所有检查必须按进度控制时间的要求完成，当天工作量未完成须加班的必须加班完成。6、当天检查工作结束，由各小组负责人将所有检查记录单汇总，并由相关施工单位负责人和监理签字后，交由工程主管（或值班经理），将汇总记录单复印1份，复印件交项目部

8、安排施工单位整改，原件物业存档（交接时，项目部接收人员在记录单的原