房地产业优惠政策.doc

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1、房地产业优惠政策免征增值税：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号：附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定，在营改增试点期间一、下列项目免征增值税（十五）个人销售自建自用住房。（三十四）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。（三十五）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对

2、外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。不征收增值税：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号：附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定.营改增试点期间（二）不征收增值税项目。5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。简易征收：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号：附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定，营改增试点期间（八）销售不动产。1.一般纳税人销售其2016

3、年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务

4、、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法差额征收：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号：附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定，营改增试点期间(三)销售额10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。（八）销售不动产。1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费

5、用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。5.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。11.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告201

6、6年第14号）国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第18号）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。《财政部国家税务总局关于进一步明

7、确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》国家税务总局公告（2016年第73号）一、纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增