《成本逼近法》word版

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1、土地评估估价方法评估过程系列之一成本逼近法成本逼近法成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法。㈠评估基本公式：P＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3式中：P—待估宗地价格Ea—土地取得费Ed—土地开发费T—税费R1—利息R2—利润R3—土地增值VE—土地成本价格㈡估价过程：1.土地取得费及相关税费a.征收农村集体土地时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括补征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。b.征收国有土地使用权时，土地取得费即为征

2、收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。（征收城区国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。）c.通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、占有菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费（财政部发布《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》7/7土地评估估价方法评估过程系

3、列之一成本逼近法于2015年1月1日起取消）、政府规定的教育附加等其他在土地地取得过程中直接相关的税费等。2.土地开发费土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。3.土地开发利息土地开发总投资应计算合理利息，土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费，按照设定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息。土地开发周期超过1年者，利息应按复利计算。利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地

4、开发费×50%×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）0.5－1]4.土地开发利润土地开发总投资应计算合理利润。按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。土地开发利润一般为5～15％。计算公式为：利润＝(土地取得费及相关税费+土地开发费)×开发利润率5.土地增值土地增值依据土地所在区域内，因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算。土地增值收益＝(土地取得及相关税费+土地开发费+利息+利润)×土地增值率6.土地成本价格土地成本价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+

5、土地增值7.价格修正确定⑴个别因素修正经过以上初步测算后，应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行其他因素修正，确定土地价格。主要是根据待估宗地的个别因素条件进行修正。⑵年期修正7/7土地评估估价方法评估过程系列之一成本逼近法当土地增值是以有限年期的价格与成本价格的差额确定时，不再另行年期修正；当土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正，修正系数公式为：K＝1－1/(1+r)n式中：K—年期修正系数r—土地还原率n—土地使用年期当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。8.估价结果待估宗地价格＝土地成本价格×个别

6、因素修正系数×年期修正系数附：评估实例7/7土地评估估价方法评估过程系列之一成本逼近法附：Ⅰ、成本逼近法成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法。㈠评估基本公式：P＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3式中：P—待估宗地价格Ea—土地取得费Ed—土地开发费T—税费R1—利息R2—利润R3—土地增值VE—土地成本价格㈡估价过程：1.土地取得费及相关税费（1）土地取得费根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和

7、青苗补偿费。A、土地补偿费和安置补助费待估宗地位于##市郊区，宗地来源及周边为耕地，按耕地标准补偿。依据《内蒙古自治区人民政府办公厅关于公布实施自治区征地统一年产值标准和征地区片综合地价的通知》（内政办发[2011]143号）规定，##市##区征地区片综合地价包含土地补偿费和安置补助费，区片价为74000元/亩。待估宗地的土地补偿费和安置补助费为：土地补偿费和安置补助费=74000÷666.67=111（元/平方米）B、青苗补偿费依据当地的耕地种植情况和统一年产值标准，耕地的青苗补偿费按统一年产值标准补偿。区域耕地年产值标准为