环境对永宁县住宅类房地产价格的影响研究

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1、环境对永宁县住宅类房地产价格的影响研究脱继龙资助项目：银川能源学院大学生创新创业训练计划项目（2016-DCX-X-04）第一作者：脱继龙（1994-），男，宁夏固原人，本科生。E-mail:1746216363@qq.com通讯作者：程淑杰（1986-），女，宁夏固原人，硕士，助教，主要从事区域规划与房地产研究。E-mail:csj1013_love@163.com，程淑杰，司小燕，张瑞宁（银川能源学院宁夏银川750100）摘要：随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求也不断提高。本文主要分析了影响住宅类

2、房地产价格的各种因素，以及其对住宅类房地产价格的影响程度。通过对永宁县5个乡镇范围内住宅小区调查问卷结果，构建了影响永宁县住宅类房地产价格的指标体系，并与熵权法结合得出：居民对物业收费标准普遍比较敏感，权重为0.2095；其次，小区内治安和绿化率也对房产价格有较大影响，权重分别为0.1586和0.1530，此外，对小区内社区服务的关注度普遍较高，权重0.1117；居民对小区外部环境最关注的指标为公园绿地（0.1624），其次为城市基础设施和商业服务繁华程度，权重分别为0.1424和0.1399，此外，居民普遍认为区位也是影响住

3、宅房地产价格的重要因素，权重为0.1240。文章旨在阐明环境对房地产价格影响程度，对降低人们在购房投资时因环境因素带来的投资风险具有一定意义。关键词：住宅类房地产；环境因素；价格；问卷法；熵权法1.引言房地产业是我国国民经济中的基础性和先导性产业。近年来，随着我国房地产业的稳步发展，人们对住房的要求也开始慢慢提升，不仅关注小区内部居住环境的品质，也日趋重视日照、空气、景观等外部环境。良好的环境不但提升住房的品位，也具有更强的增值保值功能。随着人们对居住环境的关注度越来越高，居住环境的优劣成为影响房地产价格的重要因素。文章以永宁

4、县住宅类房地产为例，研究居住环境对住宅类房地产价格的影响程度。近几年，国内关于影响住宅房地产价格因素的研究有：汶婵[1]、白粤[2]分别以西安市和昆明市为例，针对站点与住宅房的距离对住宅房地产价格的影响进行研究。张文忠[3]采用服务设施、自然环境、区位条件等因素对北京市城市内部居住环境的区位优势度进行了分析。王翼[4]建立回归模型，研究了地区繁华程度、交通条件、基础设施和环境状况等因素对房地产价格的影响。郑芷青[5]通过时空分布的规律，对影响广东市住宅房地产价格的交通与绿化环境、城市形态与功能结构、生活服务设施和物业管理水平等

5、因素进行了研究。大量研究表明：环境因素逐渐成为人们买房所考虑的重要因素，在以后房地产业的发展过程中，既要充分发挥环境的重要作用，又要重视环境的保护，促进两者协调发展。2.研究区概况永宁县位于宁夏北部，与宁夏首府银川市相距20公里，是银川市的“南大门”，东经105.82°~106.36°，北纬38.13°~38.48°5。随着银川市行政区划的不断调整，永宁县现辖望远镇、杨和镇、望洪镇、李俊乡和闽宁镇5个乡镇。2016年末常驻人口为240957人，城镇人口占36.94%，城市化率为39.11%。县域工业经济效益凸显，规模以上工业企

6、业发展壮大，2016年完成工业总产值133亿元，增长8.8%，完成工业增加值36.8亿元，可比增长11.6%。结合全县房地产市场运行情况，2016年共完成预售面积1131653平方米，其中商业1670套，住宅7520套，争取中央及自治区保障性住房项目资金1756万元，用于廉租住房棚户区改造及公共租赁住房补助资金。3.研究方法文章采用定性与定量相结合分方法，研究环境对永宁县居住类房地产价格的影响大小。采用定性的问卷调查法，获取居民对“环境与住宅类房地产价格”之间关系的关注及关注程度，根据问卷结果，构建“环境对永宁县住宅类房地产价

7、格影响程度”的指标体系。结合问卷调查结果及指标体系，运用熵权法对调查数据进行分析，定量研究了各影响因素对住宅类房地产价格的程度大小。3.1问卷调查法问卷调查法是用书面形式间接查阅研究材料的一种调查手段，文章基于当地居民的视角，选取住宅区样本，进行抽样调查，了解并收集居民对“环境与居住类房地产价格”关系的想法和建议。结合李克特（Likert）量表和半开放式问题进行考量，使用量表测量居民态度和影响程度的方法，将问卷设置为5分制的评价等级。计分时，问项所获的分数越高，则表示赞同问项的程度越高。研究区涉及5个乡镇，居住区较多，全部数据

8、难以获取，因而采取抽样调查来获取相关数据。基于前人研究及本研究区的规模，设计样本为180份。其中，杨和镇发放60份，望远镇发放40份，李俊乡发放30份，望洪镇发放25份，闵宁镇25份。3.2熵权法文章采用客观赋权的熵权法确定权重，该方法通过衡量评价指标体系中指标数据所包含的信