房地产规划设计思路：从造房到造城.doc

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1、通过学习本课程，你将能够：●了解当前形势下的房地产行业形势；●学会从多维度认识城市；●根据不同的城市阶段和特点制定相应的发展策略。房地产规划设计思路：从造房到造城一、当前形势下的房地产行业形势1.房地产上半场1998年结束福利分房到2011年，这持续的13年可以说是房地产行业的“上半场”，在这半场中，房价飞涨。以北京CBD为例，创造了10～20倍的上涨奇迹。这种现象导致的结果是，开发商的商业模式十分扭曲，囤地就可以使价格翻番，使得开发商过度关注圈地，关注与当地政府的关系，从而降低了对房产本身的关注程度。地方政府则

2、将土地作为地方的主要财源，推动城市的扩张与蔓延。这些问题导致了房子的问题还是城市本身的问题的思考。房子不同于一般商品，楼盘建好之后不可避免地会影响整个城市的氛围。随着房地产的快速发展，产生了如下问题：千篇一律的城市、单一的功能与形象、牺牲环境为代价、高品质城市空间的缺失、社会矛盾加大等社会问题、地区的隔离与破碎。2.房地产下半场2011年9月之后，房地产市场发生了明显变化，如限购政策导致成交量急剧下滑，土地价格停涨，说明房地产告别巨额利润时代，开始回归理性，地方政府开始考虑城市更长远的发展。这个阶段叫做房地产的下

3、半场。房地产下半场有很多方面的转变，包括城市发展速度降低，行业利润相对减小，开发商从最开始的粗放式发展向更精细化过渡，更加关注房产的科学性和理性，关注城市和生活的品质。仅靠高品质的住区无法创造高品质的生活，因为人们在城市中不仅是住，还要就业、休闲、娱乐、教育、享受社会生活与自然美景。二、城市的复杂性城市的复杂性表现为：不同的尺度、不断地演变、不同的类型、不同的策略。所以房地产进入下半场时，整个行业都要更加趋于理性，不仅从房地产本身，而且要从与城市的关系入手，理解城市的变化趋势及周边变化的自然环境，使房地产作为城市

4、化过程的一部分与整体系统相配合，从而创造更理想的生活环境和更高的价值。1.不同的尺度【案例】十倍的力量一个叫Charles的摄影师拍了一组照片，这组照片的名字叫做PowersofTen（十倍的力量）。他从一个人的手掌大的尺度开始，然后每次把画面放大十倍，得到一些结果：第一张照片是1立方分米大的尺度；第二张照片变成了1立方米这个人在睡觉的画面；当尺度变大到10米时，画面变成了这个人躺在毯子上睡午觉；继续放大到100米的尺度时，可以看到他周围更大的环境，如公园、城市环境、旁边码头；再放大到更大尺度，就看见了周围的建筑

5、物；继续放到10公里尺度时，可以看到芝加哥整个城市的俯拍图；再继续放大到100公里尺度时，看到的不仅是芝加哥一个城市，而是整个都市区以及所在的密歇根湖。继续放大到1000公里时，可以看到美国的五大湖区甚至大部分美国国土；到10000公里时，已经能看到地球大概的全貌；最后放大到100000平方公里时，可以看到整个地球的全貌——宇宙中的一个小的星体。由此可见，在不同尺度下看同一个世界，会看到不同的事物，所产生的影响也是不同的。在做房地产时，一个几公顷甚至几十公顷的楼盘会与更大的区域发生联系，在不同尺度下，都会面临不同

6、的问题。从城市的小区到城市的一个片区，再到城市的中心区，然后到一个社区，再到区域尺度、大区域尺度，直到更大的环境尺度。所有尺度联系在一起，共同构成了人们生活的环境。同时这些尺度的不同要素之间也是相互关联的，任何尺度改动都会在其他尺度上产生联动效果和相应影响。每个尺度的建筑或设计的关注点都是不同的，但作为一个整体，每一个尺度都会影响该尺度下的其他因素。比如，地块尺度到邻里尺度，邻里品质就变得更加重要，就会在邻里尺度上考虑居住区的规划布局与环境塑造；到城市中心尺度时，就会关系到城市中各个街块的划分；再到社区尺度时，就

7、会关注城市建设与周边自然关系的协调，与周边开放空间系统的关系；再到城市尺度时，就会看其路网结构以及城市不同的特色分区；到地域尺度时，就会看区域中的公园、河流等更大的开放空间系统；到再大范围时，可以看到不同城市的分布模式以及城市与城市的相互作用；到更大范围时，看到的是整个自然生态系统。当人们把眼光从身边的细节拉到更大环境时，可以看到不同要素之间是相互联系、相互作用的整体，大环境的变迁会改变整个城市的发展模式，改变小环境的品质。相反，不同小尺度的元素，也会在城市更大区域产生相应影响。所以，人们居住的城市和环境作为一个

8、有机整体，不同尺度下及不同尺度之间的元素是相互影响的，在考虑某一尺度时也要考虑其他尺度因素。2.不断地演变城市处于不断演化、不断改变的过程之中。【案例】美国城市的演化过程美国从最开始的殖民地到现在有300多年历史，这300年中随着时代的发展发生了不同转变，产生了不同的城市类型，也产生了不同的城市开发策略。1.16世纪到18世纪美国的城市起源于16～18世纪，最开始是一些荷