2010天津大港区港东新城项目可行性研究报告

《2010天津大港区港东新城项目可行性研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、津滨汉沽分公司大港区港东新城项目可研报告大港区港东新城项目可行性研究报告天津津滨发展股份有限公司汉沽分公司2010年1056津滨汉沽分公司大港区港东新城项目可研报告目录一、总论摘要11.1项目名称11.2项目概况11.2.1宗地位置11.2.2规划指标11.2.3项目定位11.2.4产品定位11.3项目开发分期21.4财务分析21.5综合评价2二、项目概况32.1项目地理位置32.2项目地块现状32.3周边交通状况32.4项目周边配套52.5项目周边环境62.6控规指标7三、区域发展规划分析73.1大港区域概况73.2大港区经济发展93.3大港区发展规划

2、113.4大港区功能布局123.4.1南港工业区133.4.2南港轻纺城143.4.3大港油田区153.4.4港东新城区163.5区域发展潜力小结19四、项目市场分析204.1宏观新政解析204.1.1房地产行业宏观政策回顾204.1.2宏观新政下的天津市场214.1.3地方性房地产政策回顾224.1.4天津政策解读——限购令出台224.2大港区土地一级市场244.2.1土地市场成交情况2456津滨汉沽分公司大港区港东新城项目可研报告4.2.2土地潜在供应市场244.3大港区商品房二级市场254.3.1老城区市场254.3.2大港区成交数据分析264.3

3、.3港东新城市场分析294.4大港区二手房三级市场384.5项目市场综合评述38五、项目整体定位405.1项目定位分析405.2项目定位策略415.3项目市场定位415.4目标客户群定位415.5住宅产品定位425.5.1产品组合及布局建议425.5.2项目户型配比建议435.5.3产品价值点建议43六、项目经营方案436.1开发周期436.2经营方式446.3营销策略456.3.1产品卖点总结456.3.2销售策略45七、项目投资收益分析467.1商品住宅（容积率1.5）投资收益测算467.1.1投资估算467.1.2收入估算477.1.3资金筹措47

4、7.1.4投资收益汇总表477.2商品住宅（容积率1.8）投资收益测算487.2.1投资估算487.2.2收入估算497.2.3资金筹措497.2.4投资收益汇总表507.3商品住宅容积率1.5与1.8方案对比517.4商品住宅盈亏平衡分析517.5限价房项目（容积率1.8）投资收益测算527.5.1投资估算5256津滨汉沽分公司大港区港东新城项目可研报告7.5.2收入估算537.5.3资金筹措547.5.4投资收益汇总表54八、综合评价5556津滨汉沽分公司大港区港东新城项目可研报告一、总论摘要1.1项目名称大港区港东新城项目1.2项目概况1.2.1宗

5、地位置地块位于大港区港东新城港塘路与万泉路交口，距大港区政府仅4.5公里。宗地北至万泉路，南至学府三路，西至塘港路，东至九经路。1.2.2规划指标n宗地占地面积：287369平方米，其中保障性住房占地面积为73915平米n宗地性质：居住用地n商品房占地面积：213454平米n容积率1.5-1.8n建筑面积：431053—517264平米。1.2.3项目定位项目市场站位：领先区域市场水平，打造区域标杆项目。项目市场定位：大港向东，生态+生活宜居之城。港东新城定位于大港区域升级的标志，本项目定位于新城居住品质升级的标杆。突出项目所在区域的生态生活环境的升级，

6、主打生态宜居牌。通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高需求较大的洋房产品打造，并通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。1.2.4产品定位产品类型定位：高层+花园洋房产品定位：本项目产品主要面向客群为大港区域客户以及油田、南港工业区、轻纺城产业型客户，兼顾外省市蓝印及塘沽投资客群。高层中小户型产品主要针对首次置业及蓝印及投资客户，洋房产品主要针对首改及多次改善型客户。在项目外立面、建筑特点等方面提高产品附加值，打造区域标杆产品。80-85平米，所占比例15%。蓝印及投资客户。56津滨汉沽分公

7、司大港区港东新城项目可研报告85-90平米，所占比例30%。首次置业+投资客户。115-120平米，所占比例30%。首次改善客户。130-140平米，所占比例25%。再次改善客户。（洋房产品为主）1.3项目开发分期本项目分成两个部分，第一部分为限价房，建筑面积12万平，开发周期2.5年；第二部分为商品房，建筑面积32万或38万平米(容积率为1.5或1.8)，共分四期开发，开发周期5年零2个月。1.4财务分析本项目商品房部分通过投资估算分析，项目商品住宅部分（以容积率1.8计算）总投资30.337亿元，预期实现销售收入39.104亿元，实现净利润6.575

8、亿元，税后销售利润率16.81%。保障性住房部分项目总投资7.300亿元，预期实