2009年西安市东方新天地营销推广思路

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1、东方新天地营销推广思路2009年7月目录目录２第1章市场篇３1.1项目概述３1.1.1项目整体数据３1.1.2各建筑单体数据４1.2现有商圈情况５1.2.1业态分布５1.2.2租金情况１１1.2.3商业面积情况１４1.2.4项目商业饱和度分析１９1.3项目自身分析２２1.3.1项目SWOT分析２３1.3.2项目优劣势总结２３1.4价格策略２５1.4.1价格制定方法２５1.4.2样本的选择２６1.4.3权重因素的确定２６1.4.4各房源的价格确定２６1.5市场研究结论２６第2章营销策划篇２７2.1

2、市场定位２７2.1.1最终定位２７2.1.2定位支撑２７2.1.3定位延展２７2.2项目住宅形象定位２８2.3客群定位２９2.4商业客群定位２９2.4.1操盘思路３０2.4.2商业运作思路３０2.4.3商业运作阐述３１2.4.4地下停车场商业运营３１2.5宣传推广策略３２2.5.1宣传推广原则３２2.5.2宣传推广主题３２2.5.3五大诉求点３２2.6销售推广策略３３2.6.1销售必备条件３３2.6.2销售阶段的划分３４2.6.3各阶段策略３４市场篇在此营销推广报告中，我司将立足于严谨的市场调研

3、与科学的目标客户群分析，从项目自身特质入手，在充分利用项目优势，规避不利因素的原则下，为项目提供具备实际可操作性的宣传推广策略方案，以供贵司在营销推广过程中参考。1.1项目概述1.1.1项目整体数据表1主要经济技术指标主要经济指标总占地面积2.76公顷面积单位（平方米）总建筑面积97180㎡住宅53286高层住宅建筑面积42330小高层住宅建筑面积10956公建建筑面积17342公寓建筑面积8812地下建筑面积17740机动车停车面积12185非机动车停车面积2973储藏及设备间面积2342水设

4、施建筑面积240地上容积率2.88绿化率35%公寓总套数164套地下容积率0.64总户数454户机动车位345个总建筑密度0.35总人数1453（3.2人/户）地下320个地面25个1.1.2各建筑单体数据n住宅部分表2物业单体户型配比西南楼编号套内建筑面积（㎡）套型建筑面积（㎡）套数总房源比例销售房源比例A1113.59128.35325.17%7.19%A296.26108.776410.34%14.38%A3115.32130.31325.17%7.19%A493.75107.88325.

5、17%7.19%A2'96.26110.77325.17%7.19%表3物业单体户型配比东南楼编号套内建筑面积（㎡）套型建筑面积（㎡）套数总房源比例销售房源比例B1113.59128.35162.58%3.60%B296.26108.77325.17%7.19%B3115.32130.31162.58%3.60%B493.75107.88162.58%3.60%B2'96.26110.77325.17%7.19%B594.58108.84162.58%3.60%B695.14110.6381.2

6、9%1.80%B7139.58164.8781.29%1.80%B8112.91131.2981.29%1.80%B6'95.14111.8081.29%1.80%B8'112.91132.6881.29%1.80%表4物业单体户型配比公寓楼编号套内建筑面积（㎡）套型建筑面积（㎡）套数总房源比例销售房源比例E164.9784.46142.26%3.15%E232.0441.65487.75%10.79%E343.4756.51162.58%3.60%E431.4540.8971.13%1.57%

7、项目住宅分两部分，西北楼和东北楼为拆迁户安置用房；东南楼和公寓楼为对外销售房源。下文将针对面向市场外销售部分进行如下分析。n商业部分表5各物业单体户型配比面积区间45--60㎡100--200㎡201--250㎡250--300㎡320--380㎡450--470㎡合计西南楼————2套5套——6套13套东南楼——2套4套3套4套——13套西北楼——1套2套2套————5套公寓楼19套——————————19套合计19套3套8套10套4套6套50套套数比例38%6%16%20%8%12%100%

8、表6物业单体户型配比项目地下建筑面积机动车停车面积非机动车停车面积储藏及设备间面积地下中水设施面积面积（㎡）177401218529732342240面积比例100%68.69%16.76%13.2%1.4%商铺都为上下二层，从表5可以看出，公寓楼主要为小面积商业房，此部分总价较低，销售压力相对较小；西南楼和东南楼户型面积相对较大，加之开间小等因素影响，销售压力较大，在营销过程中要注意以价格制定及营销手段化解。从表6的数据中可以看出，地下停车场的面积较大（12100㎡），根据我司多年房地产经验，